Billig Immobilien kaufen Ja oder Nein ???
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- Dragonh3art
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Ein Arbeitskollege von mir hat recht gute kontakte zu einer Immobilien Firma, welche große mengen an Immobilien im Paket kauft sich meiner meinung nach die Rosienen raus pickt und den rest verscherbelt.
So kauft er gerade (30 Jahre) sein drittes Haus.
Die Häuser sind Bewohnt werden also als Kapitalanlage genutzt.
Das Haus welches er gerade kauft hat ca.90m² und 400m² Grund ist ein Eckhaus in einem vierer Block. Er selbst Besitzt schon das andere Eckhaus welches Komplett Saniert ist und er selber Bewohnt.
Das Haus heizt noch mit Kohle und die Bewohner zahlen 250€ Kaltmiete,die Leute wohnen schon seid über 30 Jahren dort und werden wohl auch bis zum ende dort bleiben. Das Haus kostet 64.000€. Wohnlage alte Siedlung von Einfamilienhäusern in Gelsenkirchen.
Was haltet Ihr davon so günstige Immobilien zu kaufen und macht es Sinn sich heutzutage so etwas zu kaufen ???
Wo liegen die Risiken, was kann dabei passieren ???
Lohnt es sich so Immobilien als Kapitalanlage zu kaufen ???
Klar ist sollten die alten Mieter irgendwann ausziehen muß man Geld an die Hand nehmen und Renovieren um das Haus wieder zu vermieten.
Wir sleber haben auch eine Kapitalanlage (Wohnung) und ein eigenes Haus in dem wir selber Wohnen. Gegen 2020 werden wir wohl die Wohnung verkaufen und das Haus abzahlen. Lohnt es sich da noch irgendwo Häuser als Kapitalanlage zu haben ??? Ich habe immer irgendwie das gefühl das der Staat die Immobilien besitzer noch foppen wird.
THX für eure Meinungen und anregeungen.
- IrresDing
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- Wohnort: Ich bin dann mal weg.
Zum Immobilie:
Sind die 64.000 mit oder ohne Notar und Grunderwebssteuer?
Kohleofen? Grandios! Eine bessere Geldvernichtung bekommst du nie wieder. Was willst du machen, wenn dir ein paar Mieter ausziehen? Investieren? Ich bitte dich, da kommt ein gesamter Rattenschwanz hinterher.
Dämmung, neue Rohre (und zwar alle, Heizung, Warm, Kalt), neue Heizung, neuer Wärmespeicher, EnEV = irgendwo Holzpelletslager, KWK oder ein Solarmodul...
Also eine Kernsanierung. Ich wette mit dir, abreißen und neu bauen wäre günstiger. Bedeutet du bekommst die Sache nach Auszug oder Tod der Mieter nicht mal für den Bodenwert weg.
Ach komm, vergiss solchen Schrott. Kann gut gehen. Muss aber nicht. Dann zahlt mal ein Mieter nicht oder zieht aus (ja, auch alte Menschen müssen mal ins Heim. Lebenserwartung ist NICHT die zu erwartende Mietdauer).
Und welche Versicherung versichert solch eine Bruchbude in die Jahrzehnte nichts investiert wurde gegen LW? Auf Dauer niemand. Lass dir mal die Vorschäden der letzten fünf oder zehn Jahre in der LW-Versicherung zukommen. Daran erkennt man immer sehr gut den Sanierungsstau und das Investitionsverhalten des Voreigentümers.
Edit: Ich habe gerade nochmal nachgelesen. Wie viele Wohneinheiten hat denn die Immo?
Zudem kommt noch die Unsicherheit von staatlichen Auflagen gegenüber Immobilienbesitzern in der Zukunft, diese sind am einfachsten zu packen.
Mehr als eine eigene bewohnte Immobilie würde ich als Privatperson in diesen Zeiten jedenfalls nicht haben wollen.
Diese "Zechenhäuser" werden ja in rauen Mengen angeboten.
Wenn bei dem Reiheneckhaus die Mieter ausziehen, kannst Du ne Heizung reinmachen, Elektroinstallation neu, wenn´s blöd läuft noch das Dach und bis Du Dich umsiehst, hast Du den Kaufpreis nochmal reingesteckt. Und dann mußt Du erst mal einen Mieter finden, der Dir eine entsprechend höhere Miete bezahlt, damit Du diese Investition wieder rausbekommst.
Andererseits gibt es auch Eigentumswohnungen in vermietbarem Zustand (mit Heizung, einigermaßen vernünftigem Verbrauchswert usw.) zwischen 600 und 800 € pro qm.
An Deiner Stelle würde ich mich, wenn überhaupt in Richtung Eigentumswohnung umsehen. Aber vorher auch die Mietpreise in der Gegend checken
Da ist der Erhaltungsaufwand ungleich kleiner. Zum Einen ist meist eine Instandhaltungsrücklage vorhanden, die Du mit der Wohnung mitkaufst und zum Anderen mußt Du wenn was Größeres im Haus ansteht, zwar eine Sonderumlage leisten, aber die ist wesentlich geringer, als ein ganzes Haus zu sanieren.
Wenn Du Dir vom Verkäufer die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen läßt, kannst Du Dir zudem schon einen Überblick verschaffen, ob und welche größeren Maßnahmen in den nächsten Jahren geplant, oder schon beschlossen sind.
lifesgood
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Einen Kaufpreis von über 21 Jahreskaltmieten bei vorliegendem Instandhaltungs- und Sanierungsstau findest Du günstig?Dragonh3art hat geschrieben:So kauft er gerade (30 Jahre) sein drittes Haus.
Die Häuser sind Bewohnt werden also als Kapitalanlage genutzt.
Das Haus welches er gerade kauft hat ca.90m² und 400m² Grund ist ein Eckhaus in einem vierer Block. Er selbst Besitzt schon das andere Eckhaus welches Komplett Saniert ist und er selber Bewohnt.
Das Haus heizt noch mit Kohle und die Bewohner zahlen 250€ Kaltmiete,die Leute wohnen schon seid über 30 Jahren dort und werden wohl auch bis zum ende dort bleiben. Das Haus kostet 64.000€. Wohnlage alte Siedlung von Einfamilienhäusern in Gelsenkirchen.
Was haltet Ihr davon so günstige Immobilien zu kaufen und macht es Sinn sich heutzutage so etwas zu kaufen ???
Aus Renditegesichtspunkten kann man vor so einer "Geldanlage" nur warnen ...
Normalerweise werden von vermietenden Kapitalanlegern für ältere Bestandsimmobilien so grob 11 - 13 Jahreskaltmieten als Kaufpreis gezahlt, dafür muss die Hütte dann aber auch auf Stand sein. Den Sanierungsstau kannst Du grob mit 750 € pro Quadratmeter Wohnfläche kalkulieren und vom veranschlagten Kaufpreis entsprechend abziehen.
Meine Kalkulation des Kaufpreises sähe dann so aus:
13x Jahreskaltmiete = Kaufpreis 39.000 €
abzüglich Sanierungsstau (90 qm à 750 €) = 67.500 €
Du siehst, daß selbst bei dem von Dir angegebenen völlig überzogenen Kaufpreis von 64.000 € die Sanierungskosten den Kaufpreis übersteigen.
Das führt dazu, daß der Wert der Immobilie üblicherweise wie folgt kalkuliert wird:
Grundstückswert (aktuelle Bodenrichtwerte für diese Gelsenkirchener Siedlung besorgen, www.boris.nrw.de)
abzüglich Abrisskosten (geh mal von ca. 20.000 € bei einem kleinen Haus aus)
= Kaufpreis
So ein durchschnittlicher Bodenrichtwert in Gelsenkirchen liegt bei 100 € pro Quadratmeter (kann aber auch 60 oder 150 € betragen), der Grundstückswert läge dann also bei ungefähr 40.000 €, abzüglich der Abrisskosten wärst Du dann bei einem Kaufpreis von ungefähr 20.000 €.
- Dragonh3art
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Etwa auf [s]Schlacke[/s] Schalke?ChrisJ11 hat geschrieben:Die Frage ist auch wo n Gelsenkirchen...
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E PLURIBUS UNUM
Der entscheidende Vorteil ist aber warscheinlich dass er das Haus genau kennt da er im gleichen "Block" lebt. Du schreibst sein Haus wäre saniert. Sollte er es "selbst" organisiert haben kennt er auch den Aufwand und die Kosten.
Also so was kann man wirklich nur dann machen wenn man die Immobilie und sich selbst gut kennt.
Aber nicht für einen "externen" der 2 linke Hände hat und für alles teure Handwerker braucht.
"it's called the American dream, cause you have to be asleep to believe it" George Carlin
Also, dort ist noch etwas möglich, aber man muss sich gut informieren und genau schauen (Lage, Objektzustand, Hausgeldabrechnungen (wenn Eigentumswohnung)).