Sind Immobilien noch sicher?

[herakles]

700% von was denn?
Bisher waren Immos bis 400.000 befreit.

Also ca 90%.

Die restlichen 10% haben einen Teil der Mauer im letzen Obergeschoss nicht verputzt und schon war das Haus "noch im Bau" und damit auch nicht steuerpflichtig.

[Datenreisender]

„Höllisch aufpassen“
Verbraucherschützer warnen vor Immobilienkauf

Die Mini-Zinsen für Baugeld verlocken auch Menschen zum Kauf einer Immobilie, die sich eigentlich keine leisten können. Verbraucherschützer und Finanzexperten sehen darin eine große Gefahr und warnen vor einer Preisblase.

http://www.focus.de/immobilien/kaufen/w ... 44782.html

[Titan]

„Höllisch aufpassen“
Verbraucherschützer warnen vor Immobilienkauf

Siehe auch hier,passt zusammen:

https://forum.gold.de/kollaps-der-bausp ... t7671.html
T.

[Goldistan]

Was passiert in Deutschland eigentlich mit einem laufenden Kredit für ein Haus, wenn es nach einer Blase zur Neubewertung des Hauses durch die Bank kommt, das Haus aber noch mit höherem Außenstand als der neue Wert ungetilgt ist?

Also z.B. Hauskauf zu 1 Mio, Eigenkapital nur 100.000 während der Blase (wie jetzt).

Blase platzt, Bank bewertet Haus mit 800.000. Der Häuslekäufer hat aber noch 850.000 offen, also 50.000 mehr Schulden, als das Ding überhaupt besichert ist nach neuem Marktwert.

Kann die Bank den Kredit kündigen oder den Schuldner zur schnelleren Zahlung oder Zahlung in höheren Raten verpflichten?

Dass wir in einer Blase sind, sieht man bei jedem besseren Makler: Da werden schon mal ernsthaft fertige Exposes im Schaufenster mit kleinen Zahlenkorrekturen überklebt, statt das Expose neu zu drucken. So wird aus dem Kaufpreis 330.000 EUR plötzlich 390.000 EUR. Und jeder, der zwei Augen im Kopf hat, sieht die alte 3 auch noch durchschimmern.

[donnyflame]

Deiner Bank müsste es doch egal sein was dein Haus Wert ist. Zumindest solange du den Kredit abstotterst.

Du musst den vereinbarten Kredit abbezahlen. Der Wert deines Hauses wird nur interessant wenn du Insolvent wirst bzw. den Vertrag nicht mehr einhalten kannst (Die Raten nicht bezahlen kannst).


Also zumindest verstehe ich das so, was anderes würde mich jetzt überraschen. Schließlich leiht dir die Bank Geld. Was du damit machst wird doch erst im 2. Schritt interessant.

Grüße
DF

[Goldistan]

Nun, bei amerikanischen Hypotheken, die in den berühmten ABS-Papieren zusammengefasst waren, war es nicht so. Die Neubewertung führte zu anderen Zahlungsverpflichtungen und damit zu massenweise Zwangsversteigerungen.

Genau deswegen frage ich. Es interessiert mich, ob eine Bank eine Änderung an der bisherigen Zahlungsverpflichtung oder gar eine Kreditkündigung durchführen darf, wenn der Kredit durch die Hypothek nicht mehr ausreichend besichert ist. Auch der deutschen Bank dürfte es überhaupt nicht egal sein, wenn sie unbesichertes Kreditvolumen im Portfolio hat (allein in dem Beispiel 50.000 EUR).

[herakles]

Leider steht in vielen AGBs drin, dass die Bank zusätzliche Sicherheiten anfordern kann.
Ob sie deshalb einen Kredit der ordentlich bedient wird kündigen darf, wird wohl nur ein Richter entscheiden.

[Der Goldene Kiel]

§490 BGB:

(1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.

D.h., die Bank muß das garnicht in ihre Vertragsbedingungen reinschreiben und der Richter wird sich wohl an das Gesetz halten.

Fazit: Die Finanzierung sollte gerade in einem Marktumfeld, in dem man mit einer Konsilidierung der Marktpreise rechnen muß, auf keinen Fall zu sehr "Auf Kante" gestrickt sein.
Am besten ist wohl, wenn man einen Plan B in der Hinterhand hat, sprich anderweitige Vermögenswerte, die man im Ernstfall einbringen oder liquidieren könnte.

Grüße.

[Goldistan]

@ Der Goldene Kiel: Danke

[donnyflame]

Was bedeutet das dann für den Kreditnehmer ?

Ich habe einen Kredit bei der Bank A den ich für eine Immobilie ausgegeben habe.

Im Vertrag steht das ich der Bank jedes Jahr den Betrag x geben muss, um den Betrag y ( die volle Kreditsumme ) abzuzahlen.

Jetzt nehmen wir an die Bank nimmt den Artikel in Anspruch und kündigt den Vertrag.

Was heißt das für den Kreditnehmer ? Er schuldet der Bank noch einen Restbetrag z. Die Kreditsumme kann er jetzt bei einer anderen Bank oder der gleichen Bank unter anderen Bedingungen ( neuer Vertrag ) abbezahlen ?


Das kommt mir etwas komisch vor.

Grüße
DF

[Der Goldene Kiel]

Was bedeutet das dann für den Kreditnehmer ?

Ich habe einen Kredit bei der Bank A den ich für eine Immobilie ausgegeben habe.

Entscheidend ist, daß Du Deine Immobilie als Sicherheit eingebracht hast (Grundschuld).

Im Vertrag steht das ich der Bank jedes Jahr den Betrag x geben muss, um den Betrag y ( die volle Kreditsumme ) abzuzahlen.

Jetzt nehmen wir an die Bank nimmt den Artikel in Anspruch und kündigt den Vertrag.

Was heißt das für den Kreditnehmer ? Er schuldet der Bank noch einen Restbetrag z.

Ja. Und das Schöne ist: Aufgrund der Grundschuld kann die Bank direkt vollstrecken. Sie muß nicht wie Schuldner in anderen Fällen erst vor Gericht einen Titel erstreiten.

Die Kreditsumme kann er jetzt bei einer anderen Bank oder der gleichen Bank unter anderen Bedingungen ( neuer Vertrag ) abbezahlen ?

Wenn er den denn kriegt ohne zusätzliche Sicherheiten.

Das kommt mir etwas komisch vor.

Wieso? Die Sicherheit für den Kredit besteht doch gerade darin, daß die Bank im Fall des Falles auf die Immobilie zugreifen kann. Und dazu muß sie nicht warten, bis nur noch die Hälfte der Kreditsummer erzielbar ist.

[herakles]

http://www.ra-spiegelberg.de/kundigung- ... vertrages/

Für die sogenannten Verbraucherkredite gibt es besondere Regelungen. Sie können nicht beim bloßen Eintreten der Vermögensverschlechterung von der Bank gekündigt werden, sonder nur wenn der Kreditnehmer in Zahlungsverzug gerät.

[Krüger77]

Was bedeutet das dann für den Kreditnehmer ?

Ich habe einen Kredit bei der Bank A den ich für eine Immobilie ausgegeben habe.

Im Vertrag steht das ich der Bank jedes Jahr den Betrag x geben muss, um den Betrag y ( die volle Kreditsumme ) abzuzahlen.

Jetzt nehmen wir an die Bank nimmt den Artikel in Anspruch und kündigt den Vertrag.

Was heißt das für den Kreditnehmer ? Er schuldet der Bank noch einen Restbetrag z. Die Kreditsumme kann er jetzt bei einer anderen Bank oder der gleichen Bank unter anderen Bedingungen ( neuer Vertrag ) abbezahlen ?


Das kommt mir etwas komisch vor.

Grüße
DF

das ist richtig
Die Banken fahren aber ganz andere Strategie.
Beispiel:
Du hast einen Kredit über 300TEuro aufgenommen, Eigenkapital 100TEuro.
Deine Immobilie ist z.Z. mit 400TEuro bewertet - Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme.
Angenommen ist nach einer Korrektur am Immobilienmarkt dein Haus nur mit 200TEuro bewertet und zum Zeitpunkt der Korrektur hast du 50TEuro bereits abbezahlt, d.h. deine Schulden liegen bei 250TEuro bei einem Marktpreis von 200TEuro.
Die Bank macht folgendes:
die verlangt zusätzliche Sicherheiten für 50TEuro sprich sofortige einmalige Zahlung in Höhe von 50TEuro
So gingen viele "Hausbesitzer" in Spanien baden und Banken streckten direkt voll.

[Titan]

Wieso? Die Sicherheit für den Kredit besteht doch gerade darin, daß die Bank im Fall des Falles auf die Immobilie zugreifen kann. Und dazu muß sie nicht warten, bis nur noch die Hälfte der Kreditsummer erzielbar ist.

Ich erklär das etwas einfacher:
Immer ist die Bank der Gewinner.
Erst wenn der letzte Eurocent bezahlt ist,ist es auch Eigentum des Zahlers der
Schulden durch Kreditgewährung
Ein klasse Beispiel für die Verteilung von "Zetteln" nach werthaltig durch Boden und Hausbau.
Falls die Schulden nicht bezahlt werden können...
bleiben die Schulden und der kleine "Rest" gehörte ja sowieso schon der Bank.
Ein perfides Spiel mit gesetzlicher Legitimität.
Siehe auch den Artike
Vorsicht beim Immobilienkauf!
http://www.handelsblatt.com/finanzen/im ... 10212.html
T.

[herakles]

Deutschland ist nicht Spanien. Außerdem hat die Bank nichts davon, wenn sie dadurch einen noch solventen Kunden in die Insolvenz schickt, und selbst einen Verlust erleidet.

[Krüger77]

Deutschland ist nicht Spanien.

sehe ich auch so , die Bankvorschriften zur Sicherheitshinterlegung sind ähnlich, wenn nicht strenger als in Spanien.

Außerdem hat die Bank nichts davon, wenn sie dadurch einen noch solventen Kunden in die Insolvenz schickt, und selbst einen Verlust erleidet.

Eine Korrektur am Immobilienmarkt konnte leider noch nie mit einer gleichbleibenden Anzahl von solventen Kunden beobachtet werden. Die Bank wird eine Strategie der Verlustminimierung fahren d.h. zwangsversteigern und je schneller desto besser damit man nicht noch niedrigere Erlöse im fallenden Markt erzielt. Es ist sicherlich immer eine Frage der konkreten Situation aber aus relativ sicheren Quellen kenne ich die Strategie, die ich oben beschrieben habe.

[herakles]

Deutschland ist nicht Spanien.

sehe ich auch so , die Bankvorschriften zur Sicherheitshinterlegung sind ähnlich, wenn nicht strenger als in Spanien.

Außerdem hat die Bank nichts davon, wenn sie dadurch einen noch solventen Kunden in die Insolvenz schickt, und selbst einen Verlust erleidet.

Eine Korrektur am Immobilienmarkt konnte leider noch nie mit einer gleichbleibenden Anzahl von solventen Kunden beobachtet werden. Die Bank wird eine Strategie der Verlustminimierung fahren d.h. zwangsversteigern und je schneller desto besser damit man nicht noch niedrigere Erlöse im fallenden Markt erzielt. Es ist sicherlich immer eine Frage der konkreten Situation aber aus relativ sicheren Quellen kenne ich die Strategie, die ich oben beschrieben habe.

Wie ich schon schrieb, haben Verbraucher hierzulande starke Rechte. Ohne Verzug, ich glaube mind. 5. %, geht nichts.

Wenn ein Kunde solvent ist, hat die Bank ( i.d.R. ) kein Interesse an einer Kündigung, auch wenn der Wert der Sicherheit fällt. Sie wird versuchen weitere Sicherheiten zu bekommen, aber zu Kündigen wäre falsch. Gerade in einem fallenden Markt würde diese Vorgehensweise den Preisverfall nur beschleunigen. Wer soll denn kaufen?

Den spanischen Markt kenne ich nicht. In den USA z.b. Ist genau das passiert was dunbeschreibst, allerdings sitzen die Schuldner teilweise noch immer in den Häusern. Viele haben Widerspruch eingelegt, weil die BankVerluste mit staatlichen Mitteln kompensiert wurde.. Großes Wirrwarr.

Autos kaufen keine Autos, Häuser kaufen keine Häuser

[lifesgood]

Ob eine Bank versteigern würde oder nicht, hängt immer vom Einzelfall ab.

Eine Zwangsversteigerung ist für den Gläubiger immer ein kalkulierbares Risiko, weil er nicht zustimmen muss, wenn eine gewisse Quote nicht erreicht wird.

Daher wird die Bank im Fall der Fälle immer eine Rentabilitätsberechnung durchführen. Fällt diese zugunsten der Zwangsversteigerung aus, haben die Jungs kein Problem, das auch durchzuführen. Anonyme Großbanken noch mehr als die kleine Bank auf dem flachen Land, wo es noch gewachsene Kundenbeziehungen gibt.

Und gerade wenn die Immopreise sinken sollten (z.B. wegen Immoabgaben) gilt, "wer zuerst versteigert, bekommt noch das meiste". Daher entwickeln solche Tendenzen immer eine Übertreibungsdynamik.

lifesgood

[smilelover]

Ich lese hier vor allem sehr viel Naivität. Zuerst würde ich empfehlen, sich mal über die Begriffe wie Hypothek im Unterschied zur Grundschuld klar zu werden, ferner über die automatische Unterwerfung zur Zwangsvollstreckung durch die Bestellung der Grundschuld oder Hypothek.

Ziemlich wichtig ist es auch, zu wissen, ob man eine Grundschuld mit oder ohne Brief eingetragen hat. Ein Blick in den eigenen Darlehensvertrag wäre auch hilfreich, was steht denn da drin z.B. zur Sicherungszweckvereinbarung.

Die Grundschuld kann auch verkauft werden, schlimmer noch, der Sicherungsvertrag geht nicht über, der neue Kreditgeber kann daher die Summe aus der ursprünglichen Grundschuld fordern, obwohl bereits Raten gezahlt worden sind. Dies kann man nur durch eine Hypothek umgehen.

Wenn hier von Werten geschrieben wird, bitte unterscheiden zwischen dem Sachwert bei eigengenutzten Objekten und dem Ertragswert bei Kapitalanlageobjekten, welche beide dem Beleihungswert zugrunde liegen. Dieser ist aber nicht der Verkehrswert.

Die Diskussion macht doch sonst überhaupt keinen Sinn. Uups, Ladon, es färbt schon ab.

Deutschland ist nicht Spanien. Außerdem hat die Bank nichts davon, wenn sie dadurch einen noch solventen Kunden in die Insolvenz schickt, und selbst einen Verlust erleidet.

Wenn ein Kunde solvent ist, hat die Bank ( i.d.R. ) kein Interesse an einer Kündigung, auch wenn der Wert der Sicherheit fällt. Sie wird versuchen weitere Sicherheiten zu bekommen, aber zu Kündigen wäre falsch. Gerade in einem fallenden Markt würde diese Vorgehensweise den Preisverfall nur beschleunigen. Wer soll denn kaufen?
Autos kaufen keine Autos, Häuser kaufen keine Häuser

Die Bank wird in dem Fall immer den Darlehensvertrag mit sofortiger Wirkung kündigen und einen neuen anbieten mit weitaus höheren Zinssätzen. Sollten diese Zinsen nicht bezahlt werden können und auflaufen, hat die Bank in der Zwangsversteigerung zwar einen Buchverlust durch den zu geringen Versteigerungserlös, er mindert aber die Steuerschuld der Bank. Der Bank schadet es in der Summe nicht, sie ist an den zu Anfang meistens noch bezahlten höheren Zinsen interessiert. Das meinte ich mit zu viel Naivität hier.

Was das Kaufen angeht, Hedgefonds und Konsorten und ausländische Banken lieben es geradezu, deutsche Grundschulden aufzukaufen.

[donnyflame]

Danke für die tollen Ausführungen !!

Und wiedereinmal um eine Erkenntniss reicher, auch wenn diese wieder eine ungute Seite der Banken aufdeckt. Gibt es überhaupt eine gute Seite ?

Man sucht vergeblich...


Grüße
DF