Längerfristige Anlagestrategie: Gold, Silber, Immos, Aktien?

Edelmetall-Themen, neue Bullion- und Sammlermünzen, historische Hintergründe, Fachwissen

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Beitrag 05.03.2019, 11:36

patrickhh22
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Liebes Forum,

ich mache diesen Thread mal auf, da etwas grundsätzlicher über meine (gerne auch Eure) Anlagestrategie diskutieren will.

Kurz zu mir und wie ich zu dem Thema komme: Bin noch recht jung und wurde zwischen 2007 und 2010 für die Themen Währungscrash, Krisenvorsorge und die "Abzocke" durch Banken und Staaten durch Lebensversicherungen, Inflation, Bail-ins etc. sensibilisiert.
Bis ca. 2006 habe ich mit verschiedenen Fonds Erfahrungen in der Geldanlage gemacht. Seit 2010 kaufte ich Silber, da ich hier von einer großen Chance ausging (und immer noch ausgehe), etwas später kam auch Gold zur Diversifikation hinzu. Bleibe aber in Silber übergewichtet.
Die "Streckfolter" durch sinkende bzw. stagnierende EM-Preise habe ich sehr gut ausgehalten und zum Nachkaufen genutzt. Freue mich im Rückblick über die Möglichkeit, nochmal günstiger an das Metall gekommen zu sein und meinen Vorrat aufgestockt zu haben. Schnell reiche werden war nicht mein Plan!

Doch inzwischen mache ich mir vermehrt Gedanken, wie genau meine langfristige Strategie aussehen sollte: Steigen die Edelmetalle stärker, schön und gut, aber unter welchen Umständen tun sie das (Stichwort Inflation) und was dann?
Ich habe für mich begriffen, dass EM in allererster Linie zum Vermögenserhalt und zur Absicherung bei Krisen jedweder Art geeignet ist. Daher mache ich mir Gedanken, wann und wie ich auf ertragreichere Anlagen umsteigen sollte, denn eine andere, private Altersabsicherung habe ich nicht.

Mein Planspiel in der Theorie: Ich strebe einen gesunden, stabilen Drittelmix von Edelmetall/Cash, Aktien und Immobilienanlagen (kein Eigenheim oder offener Immofonds, eher Nutzflächen/Wald oder ähnliches). Kennt jemand die Drei-Speichen-Regel? Demnach haben diese Anlageformen ihre Hoch- und Tiefpunkte wie die Speichen eines sich drehenden Rads. Angenommen, die EM-"Speiche" läuft gut, werden Gewinne verkauft und in die schwächeren Anlageklassen umgeschichtet, um den Drittelmix wieder herzustellen. Langfristig soll das eine ähnlich Rendite bringen, wie ein "modernes" Portfolio, ist aber wesentlich einfacher in der Umsetzung.

Zur Zeit gibt es bei mir keinen Aktien- oder Immobilien-Anteil. Würde ich in den heutigen Zeiten aber auch nicht mit anfangen wollen(!), sondern theoretisch erst dann, wenn die Edelmetalle einen starken Anstieg hinter sich haben und die allgemeinen Aktienkurse bzw. Immobilienpreise stark gefallen sein werden, wovon ich ausgehe.

Ich bin kein Feind der Börse und habe überhaupt nichts gegen Immos, aber meiner Ansicht nach haben wir in all diesen Klassen aufgrund des billigen Geldes eine riesige Blase. Ich möchte einen besseren Augenblick für eine Neuordnung meines Portfolios abwarten und dann eine längerfristig brauchbare Altersvorsorge aufbauen.

Wie sind Eure Gedanken dazu? Klingt das sinnvoll? Spart Ihr nur in Gold/Silber, weil Ihr dem Finanzsystem nicht über den Weg traut? Oder seht Ihr EM als sinnvolle Beimischung für Eure Geldanlage? Habt Ihr noch weitere Tipps für mich?

Freue mich auf ein paar hintergründige Gedanken!

Paddy

Beitrag 05.03.2019, 13:49

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lifesgood
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Nun die Thematik wurde hier schon mehrmals diskutiert und ja, die 3-Speichen-Regel sollte hier jedem hinlänglich bekannt sein.

Eine Dreispeichenregel ist immer sinnvoll. Das große Problem dabei ist, dass man zwei der Speichen (EM und Aktien) in relativ kleinen Tranchen aufbauen und so im großen Zeitfenster den CostAverage-Effekt nutzt, man aber für die Speiche Immobilien doch einen größeren Batzen auf einmal hinlegen muss.

Daher solltest Du Dich wohl vorerst um diese beiden Speichen kümmern und hierbei jeweils einen Grundbestand (der bleibt) und einen spekulativen Anteil (den Du verkaufst, wenn die Speiche oben steht, um den Erlös in die untere Speiche zu investieren) definieren.

Momentan sind keine Kaufzeitpunkte für eine Immobilie, ich bin selbst gerade dabei, diese Speiche ein wenig zu reduzieren, aber wieso Wald und Nutzflächen?

Wenn ich mir einerseits die aktuell recht hohen Waldpreise ansehe und im Gegensatz dazu die aktuellen Holzpreise, die durch verschiedene Unwetterereignisse in den letzen Jahren dramatisch eingebrochen sind (ich weiss wovon ich schreibe), erscheint derzeit ein Invest in Wald wenig lukrativ. Zudem bedeutet das immer auch Arbeit, man muss sich drum kümmern, auch wenn man den Einschlag nicht selbst macht. Und je kleiner die Fläche, umso schwieriger ist es jemanden zu finden, der das in Lohnarbeit macht. Hinzu kommt, dass man Beiträge in die landwirtschaftliche Berufsgenossenschaft und wenn's blöd läuft auch noch in die Sozialkasse.

Das größte Problem kommt aber, wenn Du den Wald irgendwann zu einem höheren Preis verkaufen möchtest. Denn Du veräußerst einen landwirtschaftlichen Betrieb, das heißt die Differenz vom Verkaufserlös zum Buchwert muss versteuert werden.

Meines Erachtens lohnt sich das erst ab einer gewissen Größenordnung und wenn man vorhat, den Wald zu vererben (da wird er steuerlich sehr günstig behandelt).

Eine (kleine) Vermietimmo erscheint mir da zielführender. Wenn Du da 20-30% des Preises als Eigenkapital mitbringst und in der Lage bist, zusätzlich zu den Mieteinnahmen aus Deinen anderen Einkünften noch ein wenig zuzuschießen, hast Du sowas innerhalb von 15 Jahren abbezahlt. Natürlich ist auch eine Vermiet-Immo mit ein wenig Arbeit und ggf. auch Risiken behaftet. Aber wenn man vorsichtig agiert, kann man viele Risiken ausschließen. 100% Sicherheit gibt es natürlich nie.

Auch steuerlich ist das interessanter. Vom Gedäudeanteil (Kaufpreis abzügl. Grundstücksanteil) kannst Du jährlich 2% als AfA steuerlich geltend machen. Und wenn Du das Ding dann nach 15 Jahren abbezahlt hast und verkaufst, bleibt der volle Verkaufserlös steuerfrei in Deiner Tasche und kann als Eigenkapital für eine andere Immo, oder aber auch für eine Umschichtung in eine andere Speiche (die gerade unten ist) verwendet werden.

lifesgood

Mein Tipp: Gehe in die beiden Speichen, die Du mit kleineren Beträgen aufbauen kannst und wenn die mal oben sind, nimm einen Teil davon als Eigenkapital für eine Immo-Investition.

Beitrag 05.03.2019, 14:58

patrickhh22
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Hallo!

Vielen Dank für die ausführliche Antwort!

Ich muss gestehen, dass ich beim Thema Immobilien recht unbedarft bin, aber Dein Tipp klingt plausibel. Würdest Du bei der Aktienspeiche grundsätzlich auch Fonds empfehlen? Im Prinzip würde ich versuchen wollen, hohe Managamentkosten zu vermeiden, aber es gibt ja auch verschiedene ETFs, die man evtl. gut kombinieren könnte: Schwellenländer, Large Caps etc... Oder gibt es tatsächlich auch empfehlenswerte Fonds, die selber eine (je nach Gesichtspunkt) sinnvolle Aufteilung und Anpassung vornehmen? Ich wollte mich ungern intensiv mit Einzelwerten befassen, da dies sehr zeitaufwändig ist, wenn man es richtig machen will.

Wenn es tatsächlich nach dem nächsten Immocrash Häuser zum Bruchteil der heutigen Preise geben sollte, schließe ich das natürlich nicht aus, dann zuzuschlagen. Wald als Sachwert erscheint mir aber grundsätzlich sinnvoll. Muss ja vielleicht kein Direktinvestment sein.

Viele der Mitleser halten ja vielleicht Aktien, obwohl sie mit einem Rückgang der Börsenkurse in den kommenden Jahren rechnen. Wie verhaltet Ihr Euch da? Aktienquote reduzieren, Augen zu und durch?

Paddy

Beitrag 05.03.2019, 15:11

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lifesgood
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Aktien bin ich der falsche Ansprechpartner.

Ich hatte mir beim Millenium-Crash die Finger gebrannt und hab sie lang nicht mehr angesehen und daher den Einstieg verpaßt. Daher ist diese Speiche leer.

Sollte sich in absehbarer Zeit ein Einstieg bieten, würde ich wohl ein wenig reingehen. Wobei hier für mich altersbedingt Dividenden (und damit zusätzliche Einkünfte im Alter) wichtiger sind als Kurssteigerungen.

Ob es Immos tatsächlich zu einem Bruchteil der heutigen Preise geben wird, wage ich zu bezweifeln. Aber ich gehe davon aus, dass diejenigen die heute kaufen sehr lange ihren Einstandspreis beim Verkauf nicht mehr sehen werden.

Ich hab ja schon mal so einen Immo-Hype in den 90er Jahren miterlebt

Wenn man mal die Boomregionen (wo ein Normalsterblicher ohnehin nicht mehr kaufen kann) rausnimmt, so wurden noch im Jahr 2010 in schönen, mittelgroßen Städten mit guter Mietnachfrage, die Immos deutlich unter dem Preis verkauft, den sie in den 90ern gekostet hatten. Erst seit 2010/2011 hat hier eine massive Preissteigerung eingesetzt.

lifesgood

Beitrag 05.03.2019, 15:32

blubb
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Ein paar meiner Gedanken:

Nimm keine Einzelaktien, da die Gebühren zu hoch sind und du nie weißt, wie todsicher "todsichere" Unternehmen wie z.B. die Deutsche Bank wirklich sein werden...
Ich würde auf MSCI World zurück greifen. Dann hast du nur einen Posten, aber möglichst viele Unternehmen. Ich glaube, ACWI hat noch mehr. Emerging Markets usw. kann man noch dazu nehmen, aber das ist dann schon wieder eine Selektierung, die schief gehen kann. In China ist ja auch nichts sicher. Im Gegenteil.
Irgendwo hat mal jemand ausgerechnet, ob ein Sparplan über viele Jahre besser ist oder alles am Stück zu investieren. Letzteres war deutlich besser (lump sum investment). Selbst nach 2008 dauerte es ja nur wenige Jahre, bis man wieder im Plus war. Allerdings braucht man natürlich sehr viel Mut, um sowas zu machen. :(

Eventuell sollten schnöde Euros (Festgeld) auch eine Speiche sein: In einer Krise, wenn die Immopreise fallen, brauchen die Leute Geld, um ihre fälligen Kredite abzulösen. Dann fallen auch Aktien, Gold wird verkauft, etc. Dann steigt Cash quasi im Wert. Wäre also schön, dann noch die anderen Speichen nachkaufen zu können.

Was ich mir gerne ansehe, sind die Ratios:
https://www.goldseiten.de/kurse/edelmetalle-ratios.php
Die ganz Langfristigen.

Beitrag 05.03.2019, 16:07

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lifesgood
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smilie_01

Beitrag 05.03.2019, 18:37

Salami6
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Eine Langfristanlage macht nur Sinn wenn ich die Möglichkeit habe meine Anlagestrategie kurzfristig und problemlos dem Markt anzupassen.
Meine Planung ist in der Regel 5 Jahre in Aktien und Edelmetallen,läufts gut,ok,kann es weiterlaufen,läuft es aber schlecht muß ich die Möglichkeit haben kurzfristig auszusteigen.
Ich halte aktuell 65% in Aktien,22% in Edelmetall,13% Cash(bar,Giro,übersparter Bausparvertrag,Ratensparvertrag)
Aktien nur Einzelwerte keine ETFs.
Edelmetalle:75% Gold,15% Pd,10% Silber.
Als Landei beobachte ich seit 20 Jahren den Immobilienmarkt im Dorf.Ich wollte schon mehrfach einsteigen,heute bin ich froh daß mir das Risiko zu groß war,ich wäre jedesmal auf die Nase gefallen.

Als Eigentümer eines freistehenden Einfamilienhauses ist genügend Bargeld immer sinnvoll und notwendig.
Das Ziel ist die Altersrente ohne finanzielle Einschränkung und danach die Versorgung meiner Hinterbliebenen.
Träumer erwachet.

Beitrag 05.03.2019, 22:01

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Argentum Amicum
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Paddy, das ist in der Tat ein hoch interessantes und spannendes Thema.

Du bist mit Deinem Mindset doch schon sehr gut unterwegs.

lifesgood hat Dir hier auch schon viele gute Tipps gegeben, von denen Du Dir einiges raus ziehen kannst.
Diesbezüglich rate ich Dir auch, von seinen Hinweisen und Erfahrungen, was Waldbesitz angeht, zu profitieren.

Auch den Tipp von blubb, was den MSCI World angeht, würde ich an Deiner Stelle mit einem für Dich passenden Anteil in deinem Anlageportfolio berücksichtigen.

Grundsätzlich basiert die Drei-Speichen-Regel ja auf einem uralten Prinzip, was in heutigen Zeiten oft mit "gesunder Diversifikation" bezeichnet wird.

Ist das wirklich noch zeitgemäß?
Schon Warren Buffet sagt doch: "Das Risiko streuen müssen nur Investoren, die nicht wissen, was sie tun”.

Ich sage dennoch JA, eine vernünftige Aufteilung in diverse Assetklassen macht zur Risikostreuung nach wie vor Sinn.

Dennoch steckt auch in der Aussage von Buffet viel Potential.
Ein Beispiel dazu:
Ich kenne mich sehr gut mit Immobilien aus und stecke hier den mit Abstand größten Anteil meines Vermögens hinein.
Ja, der Immobilienmarkt ist derzeit überhitzt, doch auch beim BETONgold sind immer noch gute Geschäfte zu machen, wenn man weiß, was man macht.
Hier erwirtschafte ich gute Renditen, erziele durch Optimierungen Wertsteigerungen und nutze den Hebeleffekt durch Einsatz von Fremdkapital.

Bei Edelmetallen hingegen sehe ich mich immer noch als Anfänger, hier investiere ich zur Absicherung bislang nur wenige Prozent meines begrenzten Vermögens.

Kryptowährungen bieten ein großes Potential, aber ebenso große Risiken und sind in meinen Augen keine Anlage, sondern reine Spekulation.

Mein Fazit: Gehe hierbei nach Deinen persönlichen Affinitäten und Fachkenntnissen vor, informiere Dich gut und investiere in die Assets, mit denen Du Dich am wohlsten fühlst.
Denn eines eint uns alle:
Niemand von uns hat die berühmte Kristallkugel, die uns die Zukunft zeigt.
Wir agieren alle nur aufgrund unserer persönlichen Erfahrungen und Meinungen/Glaubenssätzen.

Viel Erfolg auf Deinem Weg, Paddy.
Viele Grüße
Argentum Amicum

Beitrag 06.03.2019, 02:17

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MaciejP
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patrickhh22 hat geschrieben:
05.03.2019, 11:36
Zur Zeit gibt es bei mir keinen Aktien- oder Immobilien-Anteil. Würde ich in den heutigen Zeiten aber auch nicht mit anfangen wollen(!), sondern theoretisch erst dann, wenn die Edelmetalle einen starken Anstieg hinter sich haben und die allgemeinen Aktienkurse bzw. Immobilienpreise stark gefallen sein werden, wovon ich ausgehe.
Ergänzend würde ich zu diesem Punkt gern noch etwas schreiben, da ich das beschriebene Vorgehen für extrem problematisch halte. Im Grunde handelt es sich hier im Market Timing. Du erwartest, Deine Edelmetalle später teuer verkaufen und in günstige Aktien umschichten zu können. Wer sagt, dass dieses Szenario überhaupt eintreten wird?

Der letzte Bärenmarkt bei den Edelmetallen hat 20 Jahre gedauert. Nehmen wir nur mal theoretisch an, dies würde erneut so passieren. Das Tief läge also noch ca. 12 Jahre in der Zukunft, der Zeitpunkt zum Verkauf dann etwa 20-25 Jahre. In der Zeit könnte sich der Aktienmarkt (wieder der historischen Entwicklung folgend) im unterm Strich zweimal verdoppelt haben. Es kann natürlich auch genau das Gegenteil passieren, die Edelmetalle starten nochmal so richtig durch und der Aktienmarkt bricht ein.

Zu versuchen, die Marktentwicklungen vorauszusagen kann gut gehen, geht sehr häufig aber komplett daneben. Als Strategie würde ich mir deshalb eine Zielaufteilung überlegen, diese jetzt direkt umsetzen (soweit das finanziell möglich ist) und zukünftig nur die Ungewichtungen im Portfolio bereinigen, so wie Du es oben für die Drei-Speichen-Regel bereits beschrieben hast.
„Wenn der Durchschnittsmichel Gold kauft, kann er keine Fehler machen.“ – „Gold fliegt nicht weg.“

Beitrag 06.03.2019, 12:07

patrickhh22
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Hallo!

Als ersten herzlichen Dank an alle, die sich hier mit ausführlichen und für mich hochinteressanten Beiträgen beteiligt haben!

Das hat mir einiges zu denken gegeben. Ich fange vielleicht mal hinten an:

MaciejP:
Ergänzend würde ich zu diesem Punkt gern noch etwas schreiben, da ich das beschriebene Vorgehen für extrem problematisch halte. Im Grunde handelt es sich hier im Market Timing. Du erwartest, Deine Edelmetalle später teuer verkaufen und in günstige Aktien umschichten zu können. Wer sagt, dass dieses Szenario überhaupt eintreten wird?
Da ist viel Wahres dran. Vorhersagen sind schwer, man kann sich nur möglichst umfassend informieren und dann nach seiner eigenen, gefassten Meinung handeln. Da ich mir die Märkte aber auch seit über 10 Jahren genauer ansehe und viel über historische Entwicklungen gelesen habe, ist meine Meinung zumindest die Edelmetalle betreffend sehr eindeutig: Sie sind im Vergleich zu fast allen anderen Anlageklassen unterbewertet. Die größte Gefahr für die Märkte geht von der immensen Verschuldung der Welt aus. Das kann vielleicht noch einige Jahre weitergehen. Aber es kann nicht gut ausgehen. Irgendwann kam doch immer ein Crash. Sensibel bin ich auch für, sagen wir mal "innovative Maßnahmen" durch die Notenbanken und den IWF. Kann mir schon Entwicklungen vorstellen, die wir noch nie gesehen haben, die das Spiel noch verlängern. Aber meiner festen Überzeugung nach hat auch die größte Trickserei hier irgendwann ein Ende mit Schrecken. Was ich aber nicht tun möchte, ist, tatenlos auf meinem EM zu sitzen und auf einen starken Preisanstieg zu hoffen! Daher dieser Beitrag.

Lifesgood:
Ob es Immos tatsächlich zu einem Bruchteil der heutigen Preise geben wird, wage ich zu bezweifeln. Aber ich gehe davon aus, dass diejenigen die heute kaufen sehr lange ihren Einstandspreis beim Verkauf nicht mehr sehen werden.
Bruchteil ist ja recht unpräzise, aber eine Halbierung halte ich locker für möglich. Die Höhe des Preisrückgangs vorherzusagen, traue ich mir absolut nicht zu, aber ein späteres Investment in Immobilien halte ich mir offen, wenn die Gesamtsituation günstiger erscheint. Fest steht für mich nur: Heute ist es zu teuer! Kleines Beispiel: In meiner City-Region soll man 120.000 Euro für eine <60 m² Kellerwohnung zahlen. Oder >2.500 Kaltmiete für eine neue Loftwohnung mit 150 m² am Stadtrand. Monatlich natürlich... :shock:

Argentum Amicum:
Auch den Tipp von blubb, was den MSCI World angeht, würde ich an Deiner Stelle mit einem für Dich passenden Anteil in deinem Anlageportfolio berücksichtigen.
Danke (auch an blubb) für den Hinweis, den MSCI fand ich zwar immer "langweilig", aber für eine langfristige Aktienposition vielleicht gar nicht verkehrt. Werde da evtl. in Kürze mit einem Sparplan mal starten.

Nochmals danke für Eure Tipps!

Paddy

Beitrag 06.03.2019, 16:37

kribelboble
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Es ist oft eine frage des Timings...
Ich habe vor 6 Jahren (als wir unser Haus abbezahlt haben) verpasst, (owohl eigentlich immer geplant) das nun auflaufende Geld in 1 oder 2 Immobilien zur vermietung zu stecken. Ich habe den Arsch nicht hochgekriegt, seitdem haben sind die Preise in unserer Studenten-Großstadt (gefühlt) verdoppelt. Und Interessant eher im "billigen" Segment 1 bis 3 Zimmerwohnungen, die wirklich teuren Wohnungen/Häuser sind nur so 50% gestiegen.

Beitrag 07.03.2019, 07:05

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goldmoney
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Timing ist Alles
http://xn--vermgensanleger-ctb.de

Leider hört man immer wieder das Gegenteil in den sogenannten Fach Medien. Erfolgreiche Anleger schauen sich immer die relativen Preise einzelner Vermögen zueinander und Kaufen ebenso selektiv. Der Michel springt leider auf jeden Zug, denn die Finanzindustrie vom Stapel lässt.

MIT Aktien ist das Timing am kompliziertesten. Denn es kommt nicht nur darauf an, wo die Indizes liegen, der Dax z.b. war schon vor ca 20 Jahren mal so wie heute (ich meine natürlich den Kurs Dax) sondern sich die einzelnen Werte anzuschauen Punkt manche Aktie hat sich verdreifacht die andere ist sogar aus dem Dax geflogen und immer wieder mal eine komplett pleite gegangen. Die neue Sau im Dorf heißt natürlich ETF. Ein Versprechen das genauso platzen werde all die anderen versprechen der Produkte aus der Vergangenheit. Sie werden sogar als Brandbeschleuniger im nächsten Crash Wirken.

Immobilien haben sich sehr gut entwickelt, weil sie eine direkte Funktion der Geldschöpfung (und des Zinssatzes ) sind. Anders als "Aktien" sind sie deutlich deutlich knapper. Deshalb steigen Sie im Preis viel schneller als Andere Asset Klassen. Der Preis ist momentan aber relativ hoch, so würde ich auch keine Immobilie blind kaufen sondern mir gegebenenfalls noch die eine oder andere Rosine rauspicken falls die überhaupt noch da ist.


Am billigsten sind natürlich Edelmetalle. Da warten wir noch auf eine ähnliche Entwicklung wie auf dem Immobilienmarkt. Sie wird kommen auch wenn es noch 10 Jahre dauert. Ich weiß nicht wie MAcjejP zu Noch 20 bis 25 Jahren kommt, aber ist ja auch nicht relevant.

Als Investor muss man stets den relativen Wert der einzelnen Assetklassen zueinander betrachten.

So gesehen halte ich 500.000 EURO für eine 4-Zimmer Wohnung in der Großstadt zwar fü relativ teuer, wenn wir von Fiat sprechen, aber unheimlich teuer wenn ich sage dass es 14 Kilo Gold oder 1.1 Tonnen Silber sein sollen.

Vergleiche ich sie mit einer 30-järigen Griechischen Staatsanleihe i. h von 500T€, halte ich sie für Spottbillig ;-).

Da die EZB und die europäischen Regierungen momentan alles mögliche machen, um die Preise in die Höhe zu treiben, sollte sich m. M. n. niemand über die Fiat Preise nicht so große Gedanken machen. Entscheidend ist, welche Assetklasse Man wählt.
"The gold standard is the only method we have yet found to place a discipline on government, and government will behave reasonably only if it is forced to do so"
Friedrich August von Hayek

Beitrag 07.03.2019, 09:30

kribelboble
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Zitat von Goldmoney:
"Immobilien haben sich sehr gut entwickelt, weil sie eine direkte Funktion der Geldschöpfung (und des Zinssatzes ) sind. Anders als "Aktien" sind sie deutlich deutlich knapper. Deshalb steigen Sie im Preis viel schneller als Andere Asset Klassen. Der Preis ist momentan aber relativ hoch, so würde ich auch keine Immobilie blind kaufen sondern mir gegebenenfalls noch die eine oder andere Rosine rauspicken falls die überhaupt noch da ist."

Meine Erfahrung:
Ich wohne in einer süddeutschen boomenden Studentenstadt. Als Beispiel für Preise von Neuimmobilien will ich mal ein neu zu erbauendes 4 Familenhaus in der Nähe meines Hauses nennen (Einzug Frühjahr 2020): Dort soll die "billigste" Wohnung 122qm Fläche 849000 euro kosten, der Tiefgaragenstellplatz soll weitere 30000 Euro kosten. Eine Einzimmerwohnung in einem Mehrfamilien-Block in einer Parallelstraße von 1983 mit insgesamt 29qm soll 178000 Euro + 12000 Euro Stellplatz (Carport-Ähnlich) kosten.
Aber ja es gibt noch die Rosinen die man picken kann. Die werden gerade in unserer Stadt aber von mittelständischen Handwerksbetrieben die sich auf Sanierung, Renovierung, Trockenlegung etc. spezialisiert haben "massenweise" aufgekauft - niedriger Zins machts möglich, günstig mit "eigenen" Angestellten renoviert und dann mit guter Rendite wieder verkauft.
Alte Häuser mit größeren Gründstücken die es bei uns auch noch gibt werden reihenweise zu exorbitanten Preisen aufgekauft. Dann entweder von Immobilienfirmen oder von reichen Einzelpersonen abgerissen und Aufwändig neu gebaut als "Villa" oder verdichtet bei Immobilen-Firmen(lokale Bauträger).

In meiner Boomstadt kann man inzwischen mit neu zu erwerbenden Immobilien nur dann nocht Gewinn erziehlen wenn man das professionell macht und nicht als privater Investor der vermieten will.
Hier hat sich die Scherer zwischen Kauf und Mietspiegel extrem aufgeweitet.
Zuletzt geändert von kribelboble am 07.03.2019, 12:13, insgesamt 1-mal geändert.

Beitrag 07.03.2019, 10:22

Marek
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Hallo,

auf dem Lande (Stadt < 50.000 Einwohner)
haben die Immos auch rd. 50% zugelegt in den letzten 10 Jahren,
"Schrott" auf schönem Grundstück (Abrissobjekte) tendenziell eher noch mehr.
Die Mieten haben sich dagegen kaum bewegt....

Zumindest hier halte ich die Taktik,
schwerpunktmäßig in EM und € zu gehen nicht für falsch;
bei gravierenden Preisänderungen (Preisverfall)
von Aktien und (Vermiet-) Immos kann man dann immer noch umschichten.

Somit: Mir fällt auch nichts besseres ein als Patrickhh22,
ich würde aber nicht "all in" gehen bei EM.

Zu den aktuellen Aktienpreisen ein interessanter Artikel:
https://www.goldseiten.de/artikel/40690 ... ionen.html

Liebe Grüße
Marek

Beitrag 07.03.2019, 11:32

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Sapnovela
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patrickhh22 hat geschrieben:
06.03.2019, 12:07

Bruchteil ist ja recht unpräzise, aber eine Halbierung halte ich locker für möglich. Die Höhe des Preisrückgangs vorherzusagen, traue ich mir absolut nicht zu, aber ein späteres Investment in Immobilien halte ich mir offen, wenn die Gesamtsituation günstiger erscheint. Fest steht für mich nur: Heute ist es zu teuer! Kleines Beispiel: In meiner City-Region soll man 120.000 Euro für eine <60 m² Kellerwohnung zahlen. Oder >2.500 Kaltmiete für eine neue Loftwohnung mit 150 m² am Stadtrand. Monatlich natürlich... :shock:
Wieso sollten die Immobilienmärkte um 50% nach unten gehen? Statistisch gesehen fallen Immobilienpreis in einem Bärenmarkt um 1/3, Aktien um 1/2. Auch in der letzten Krise z.B. in Spanien sind die Immopreise nicht ins Bodenlose gefallen. Klar kann man bei Einzelobjekten auch Schnapper mit 50% oder mehr Rückgang machen, aber das betriff a) nicht den Gesamtmarkt und hat b) idR auch seinen Grund (irgendwo ist der Hacken).

Die Gefahr bei Immobilien bei aktuellen Preisen liegt darin, dass man bei nicht zu unterscätzendem Risiko kaum Rendite erwirtschaftet und dafür auch noch etwas "machen" muss (vermieten, NK-Abrechnung, etc.). Setzt man dafür kalkulatorisch einen Stundensatz ein, wird die teuer gekaufte Einzelimmobilie schnell zur Rendite-Nullnummer. Dazu kommt das Risiko es Leerstandes, des Schimmels, der Idiotenmieter etc., dass sich nur über eine Streuung begrenzen läßt. Wer 10 Wohnungen hat, hat wohl kaum 10 Mietnomaden oder schimmelnde Dachstühle gleichzeitig (oder ist zu blöd). Die Untergrenze für ein sinnvolles Investment in Immobilien sehe ich bei 5 Einheiten, besser 10 oder mehr. Privat genutzte Immos nicht eingerechnet. Ansonsten sind Klumpenrisiko und Arbeitsaufwand (steigt mit steigender Anzahl an Einheiten definitiv nicht linear an) in einem unattraktiven Verhältnis zur Rendite.

Marek hat geschrieben:
07.03.2019, 10:22

Zu den aktuellen Aktienpreisen ein interessanter Artikel:
https://www.goldseiten.de/artikel/40690 ... ionen.html
"...dann wird Alfred 98% seines Aktienportfolios verlieren - effektiv betrachtet, also gegenüber Gold."

Völlig übertriebende Zahlen auf dem Niveau der Bild-Zeitung. smilie_05
Gold ist ein prima Absicherung, aber eine 50fache Outperformance (nur nichts anderes bedeutet 98% "Verlust") ist schlicht quatsch. Man sollte realistische Erwartungen haben... dann wird man auch nicht enttäuscht.
Meine Bewertungen:
empfehlungen-bewertungen-fuer-mitgliede ... 7-s20.html

Beitrag 07.03.2019, 12:16

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lifesgood
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Marek hat geschrieben:
07.03.2019, 10:22
Hallo,

auf dem Lande (Stadt < 50.000 Einwohner)
haben die Immos auch rd. 50% zugelegt in den letzten 10 Jahren,
"Schrott" auf schönem Grundstück (Abrissobjekte) tendenziell eher noch mehr.
Die Mieten haben sich dagegen kaum bewegt....
... kann ich so nicht bestätigen. Egal wo derzeit eine Wohnung frei wird, kann man sie zu einem höheren Mietpreis anbieten. Selbst hier bei uns in der niederbayerischen Provinz.

Ich schau dann immer auch, wie in der Gegend so angeboten wird und staune. Da ich aber an langfristigen Mietverhältnissen interessiert bin, bleibe ich drunter.

Entsprechend groß ist die Nachfrage. Ich habe gestern nachmittag eine Wohnung im Speckgürtel von Berlin inseriert, bis heute Morgen 20 Anfragen. Hab jetzt mal 5 Interessenten die Nummer des Hausmeisters (der macht die Besichtigungen) gegeben und die Anzeige deaktiviert.

Ich bin ja nun doch schon über 30 Jahre im Vermietungsgeschäft, aber so wie es jetzt in den kleineren Orten läuft, lief es früher nur in den Ballungszentren.

lifesgood

Beitrag 07.03.2019, 14:22

kribelboble
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[quote=lifesgood post_id=195800 time=1551957402 user_id=5872]

... kann ich so nicht bestätigen. Egal wo derzeit eine Wohnung frei wird, kann man sie zu einem höheren Mietpreis anbieten. Selbst hier bei uns in der niederbayerischen Provinz.

[/quote]

(Irgenwie verstehe ich nicht richtig zu Quoten - sorry)

Das ist klar, aber in Städten mit Mietspiegel können Neuvermietungen nur x% über dem Mietspiegel liegen, da ist dann der Anstieg einfach schon wegen des Mietspiegels gedämpft.
Das heißt der mögliche höchste Mietpreis ist in erster Näherung durch den Mietspiegel gedeckelt
Das ist auskömmlich für Altbesitzer, die ihre Immobilie schon einige Jahre haben und "billiger" gekauft haben.
Um aber bei Neukauf eine deutlich von "0" verschiedene Rendite zu erwirtschaften müssten noch viel stärkere Mietsteigerungen realisiert werden, oder man vermiete (wie hier in der Stadt) Zimmerweise möbliert an Studenten mit Quatratmeterpreisen bis zum 2-fachen des Mietspiegels (Möblierte Zimmer fallen bei unserem Mietspiegel im Ort aus)

D.h. die Alt-Besitzer von Vermiet-Immobilen (so die Lage stimmt) ist mehr als "Goldig". Wenn sie vermieten wollen können sie in der Regel bei Mieterwechsel schön profitieren, ein Verkauf (so man dann etwas Geld braucht) lohnt auch.

Beitrag 07.03.2019, 14:51

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lifesgood
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Irgendwo kann ich den Zusammenhang Deines Postings zu meinem Posting nicht erkennen.

Ich bezog mich auf die Aussage von Marek (hatte ich auch zitiert), dass auf dem Land die Preise um rund 50% gestiegen sind und die Mieten sich dagegen kaum bewegt hätten.

Nebenbei bemerkt ist für denjenigen, der zu humanen Preisen vermietet, eine Stadt mit Mietspiegel von Vorteil, denn man hat eine Bezugsgröße für die Mieterhöhung.

In Städten ohne Mietspiegel muss man erst mal drei vergleichbare Wohnungen nachweisen, in denen höhere Vergleichsmieten bezahlt werden. Die muss man entweder erstmal im eigenen Bestand haben, oder irgendwoher bekommen. Und zwar so, dass der Mieter auch weiss um welche Wohnung es sich handelt.

Dass eine Wohnung zu einem solchen Preis als Neuvermietung angeboten wird, ist keine Vergleichsmiete.

Nicht alles glauben was die Medien verbreiten. Nicht alle Vermieter sind Halsabschneider und eine rechtssichere Mieterhöhung in Orten ohne Mietspiegel bedarf schon eines gewissen Aufwands und klappt auch nur, wenn man an die entsprechenden Vergleichsmieten kommt.

lifesgood

Beitrag 08.03.2019, 04:44

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MaciejP
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goldmoney hat geschrieben:
07.03.2019, 07:05
Am billigsten sind natürlich Edelmetalle. Da warten wir noch auf eine ähnliche Entwicklung wie auf dem Immobilienmarkt. Sie wird kommen auch wenn es noch 10 Jahre dauert. Ich weiß nicht wie MAcjejP zu Noch 20 bis 25 Jahren kommt, aber ist ja auch nicht relevant.
Unter der Annahme, die Entwicklung liefe genau so ab wie in der Vergangenheit: 1980 entspräche dann 2010 (das Hoch), 2000 entspräche 2030 (das Tief), 2010 entspräche 2040 (der richtige Zeitpunkt zum Verkauf). Würde von heute gerechnet 20 Jahre plus x ergeben.
Die neue Sau im Dorf heißt natürlich ETF. Ein Versprechen das genauso platzen werde all die anderen versprechen der Produkte aus der Vergangenheit.
Welches Versprechen von ETFs meinst Du hier konkret?
„Wenn der Durchschnittsmichel Gold kauft, kann er keine Fehler machen.“ – „Gold fliegt nicht weg.“

Beitrag 08.03.2019, 09:06

kribelboble
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@lifegood
Vielen Dank dass du deine praktischen Erfahrungen hier teilst. Ich finde es schwer den Schritt "Vermieter werden" zu wagen. Darf ich dich konrekt etwas fragen:
Es gibt gelegentlich noch vermeindliche Schnäppchen (auch nicht wirklich billig aber günstiger als anderes) in meiner Stadt, nämlich langjährig vermietete Wohnungen die mit teils betagten oder mit langjährigen Mietern belegt sind (wegen der schwierigen Eigenbedarfskündigung für Eigennutzer sind die oft uninteressant, und somit ist der qm-Preis meist deutlich niedriger als leere Wohnungen). Die einzige Krux scheint bei diesen Wohnung meist der Sanierungsstau in Bad und Küche, wie würdest du das einschätzen.

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