Immobilienblase

Tagesgespräch zu Wirtschaftsthemen wie Geldmarkt, Börse, Währung, Finanzkrise, Inflation aus Deutschland und der Welt

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Beitrag 27.08.2018, 15:39

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lifesgood hat geschrieben:Das Problem beim Kauf von Bestandsimmobilien zum Vermieten liegt darin, dass während der ersten 3 Jahre nur maximal 15% des Gebeäudewerts (Kaufpreis abzügl. Grundstücksanteil) als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend gemacht werden können. Der Rest muss aktiviert werden.

Daher sollte man zum Vermieten nur Bestandsimmobilien kaufen, die sich ohne größeren Erhaltungsaufwand für die nächsten drei Jahre vermieten lassen.

Danach können auch größere Sanierungsmaßnahmen als Werbungskosten sofort geltend gemacht werden und mindern dann auch sofort die Steuerlast.

Beim Eigennutz birgt natürlich so ein alter Kasten ein enormes Risiko. Wenn da größere Dinge auftauchen (Elektorverteilung, Leitungen, Dach usw. usw.) die man nicht selbst machen kann und die dann nicht mehr ins Budget passen, hat man ein Problem.

Ich seh mir ja von Zeit zu Zeit, diese Schnäppchen-Häuser-Sendungen im TV an und bin immer wieder schockiert mit welcher Blauäugikeit sich manche auf sowas einlassen.

lifesgood
[img]http://up.picr.de/33673669yy.jpg[/img]
https://www.youtube.com/watch?v=7PBC99NgMEc

Ich denke dass Miri und Alex das Chemnitzer Haus als Gesellschafter ihrer Immo GmbH gekauft haben und deshalb der Erhaltungsaufwand steuerlich als Betriebsausgaben abgeschrieben werden kann. Bin aber kein Steuerberater.

Wenn ich mir das Haus auf dem Foto so ansehe muss ich sagen:

Respekt, tolle Hütte und vor allem ein großer Garten in einer nicht verbauten Gegend. Den Garten kann man je nachdem wie sich die Dinge im Lande entwickeln für eine Kartoffel Plantage oder mit Zier Rasen umgestalten,

Beim Elektrischen hätte ich auch Bedenken. Auch dass Miri und Alex die alten Heizkörper drinnen lassen wollen halte ich eher für kontraproduktiv. Neue Standard Heizkörper kosten schlappe 200,00 Euro das Stück.

Den ganzen Krempel würde ich auch erst mal als Garagen Flohmarkt verscherbeln.

Man hätte das Inventar mit einer bestimmten Summe X im notariellen Kaufvertrag ansetzen können. So müssten die zwei die Einnahmen aus dem Flohmarkt nicht versteuern. Angeblich haben die zwei im Keller des Hauses noch größere Mengen an alkoholhaltigen Getränken gefunden und die Kommode sieht echt super aus. Nach der Entrümpelung würde ich wenn möglich eine Gas Zentralheizung, neue Fenster und den Sanitärbereich herrichten lassen. Dann noch fix innen und außen einen Farbanstrich und je nachdem wie teuer das Elektrische kommt das Ganze als Schnäppchen mit Wertsteigerungspotential feiern. Dumm nur, dass im Osten noch so viel Leerstand ist. Aber Mama Merkel scheint bekanntermaßen auch dagegen einen Plan zu haben smilie_11

Alternativ zum beschriebenen Plan würde ich die alte Hütte vom Nachbarn gleich mit abreißen lassen und schicke Neubauten ( 6 Wohneinheiten je Grundstück ) mit Subunternehmern aus Rumänien bauen. Das steht dann aber auf einem ganz anderem Blatt mit der Überschrift " wie mache ich richtig Rendite? " Hüstel...
Zuletzt geändert von 5 Sterne Croupier am 27.08.2018, 15:59, insgesamt 1-mal geändert.

Beitrag 27.08.2018, 15:57

lifesgood
5 Sterne Croupier hat geschrieben: Ich denke dass Miri und Alex das Chemnitzer Haus als Gesellschafter ihrer Immo GmbH gekauft haben und deshalb der Erhaltungsaufwand steuerlich als Betriebsausgaben abgeschrieben werden kann. Bin aber kein Steuerberater.
Hast Du meine Postings nicht gelesen? Während der ersten drei Jahre nach Kauf können maximal 15% des Gebäudewertes (Kaufpreis abzügl. Grundstückswert) als Erhaltungsaufwand sofort abgesetzt werden. Was darüber geht wird aktiviert und auf 50 Jahre mit 2% pro Jahr abgeschrieben.
5 Sterne Croupier hat geschrieben:Wenn ich mir das Haus auf dem Foto so ansehe muss ich sagen:

Respekt, tolle Hütte und vor allem ein schöner großer Garten in einer nicht verbauten Gegend.
Kann aber auch für eine Lage in der Pampa sprechen.
5 Sterne Croupier hat geschrieben:Man hätte das Inventar mit einer bestimmten Summe X im notariellen Kaufvertrag ansetzen können. So müssten die zwei die Einnahmen aus dem Flohmarkt nicht versteuern.
Dann wird der im Kaufpreis enthaltene Gebäudewert und das was man innerhalb von 3 Jahren reinstecken kann, noch kleiner.
5 Sterne Croupier hat geschrieben:Nach der Entrümpelung würde ich wenn möglich eine Gas Zentralheizung, neue Fenster und den Sanitärbereich herrichten lassen. Dann noch fix innen und außen einen Farbanstrich und je nachdem wie teuer das Elektrische kommt das Ganze als Schnäppchen mit Wertsteigerungspotential feiern.
Und was ist mit der vorgeschriebenen Dämmung der obersten Geschoßdecke, Kellerdeckendämmung usw. usw.???
Dämmung der Außenhaut lass ich mal ganz aussen vor (bin ich kein Freund davon)

Wenn ich mir die Bilder vom Speicher ansehe, habe ich den Eindruck, dass die Lattung feucht ist, was dafür spräche, dass das Dach undicht ist.

lifesgood
Zuletzt geändert von lifesgood am 27.08.2018, 16:05, insgesamt 1-mal geändert.

Beitrag 27.08.2018, 16:02

Salami6
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5 Sterne Croupier hat geschrieben:Was meint Ihr ?

Altes Haus in Chemnitz über eBay Kleinanzeigen für ca. 1,1 Kilo Gold (Hauskaufpreis 38.000,00 Euro) :

https://www.youtube.com/watch?v=7PBC99NgMEc

Schnäppchen oder nicht ?
Ein super Thema.
Die Käufer machen nicht den Eindruck handwerklich viel Eigenleistung zu bringen.
Müll entfernen ist das kleinste Problem.
Küche und Bad sind Totalschaden.
Heizung vermutlich Schrott,gezeigter Heizkörper wird wohl bald undicht.
Neue Heizung und Schornsteinsanierung erforderlich.
Trocken ist das Haus vermutlich nicht,siehe Keller und schräge Wände im Obergeschoss.
Elektroanlage muß in der Regel komplett erneuert werden.
Türen im Keller alles keine Normgrößen,Ersatz recht teuer.
Fenster vermutlich Einfachglas,austauschen oder hohe Heizkosten.
Nicht der Ansatz einer Isolierung.
Für 38000€ kann man nicht mehr erwarten,ich schätze mal eine einfache Sanierung kostet 100000€.
Wollen wir hoffen daß die beiden ein paar Handwerker in der Familie haben,die brauchen viel Zeit,Geduld und starke Nerven.
Ein Schnäppchen für den Eigenbedarf ist das nicht.
Träumer erwachet.

Beitrag 27.08.2018, 16:06

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lifesgood hat geschrieben:
5 Sterne Croupier hat geschrieben: Ich denke dass Miri und Alex das Chemnitzer Haus als Gesellschafter ihrer Immo GmbH gekauft haben und deshalb der Erhaltungsaufwand steuerlich als Betriebsausgaben abgeschrieben werden kann. Bin aber kein Steuerberater.
Hast Du meine Postings nicht gelesen? Während der ersten drei Jahre nach Kauf können maximal 15% des Gebäudewertes (Kaufpreis abzügl. Grundstückswert) als Erhaltungsaufwand sofort abgesetzt werden. Was darüber geht wird aktiviert und auf 50 Jahre mit 2% pro Jahr abgeschrieben....

Und was ist mit der vorgeschriebenen Dämmung der obersten Geschoßdecke, Kellerdeckendämmung usw. usw.???
Dämmung der Außenhaut lass ich mal ganz aussen vor (bin ich kein Freund davon)

Wenn ich mir die Bilder vom Speicher ansehe, habe ich den Eindruck, dass die Lattung feucht ist, was dafür spräche, dass das Dach undicht ist.

lifesgood
1) So eine Immo GmbH hat ja Mieteinnahmen, die versteuert werden müssten, wenn man sie entnimmt. Deswegen müsste es doch zulässig sein, den Kaufpreis abzüglich Grundsückswert als Betriebsausgabe abzusetzen ? Ich frage mich bei dem Objekt allerdings ernstlich, ob nicht der Bodenrichtwert den Wert des Hauses bei weitem übersteigt.

2) Werden nicht vorgenommene Dämmungen neuerdings sanktioniert ?

Wenn ja. Dann gebt mal fein Acht dass euer Vermieter nicht pleite geht bzw. Ihr aus dem Eigenheim raus fliegt weil ihr den ganzen Klima Unsinn nicht bezahlen könnt.

3) Das Feuchtigkeits Problem sollte behebbar sein. Alex hat sich das Dach angesehen und es für OK befunden. Ich vermute, dass die Feuchtigkeit zum Fenster rein kommt. Wenn nicht kommt eben Plan B zum Zuge;
5 Sterne Croupier hat geschrieben:
,,, Dumm nur, dass im Osten noch so viel Leerstand ist. Aber Mama Merkel scheint bekanntermaßen auch dagegen einen Plan zu haben smilie_11

Alternativ zum beschriebenen Plan würde ich die alte Hütte vom Nachbarn gleich mit abreißen lassen und schicke Neubauten ( 6 Wohneinheiten je Grundstück ) mit Subunternehmern aus Rumänien bauen. Das steht dann aber auf einem ganz anderem Blatt mit der Überschrift " wie mache ich richtig Rendite? " Hüstel...

Beitrag 27.08.2018, 16:18

lifesgood
https://www.buhl.de/steuernsparen/renov ... -hauskauf/
5 Sterne Croupier hat geschrieben: 2) Werden nicht vorgenommene Dämmungen neuerdings sanktioniert ?
Dass Dämmungen sänktioniert werden, wäre mir neu, mit welcher Strafe müßte man denn da rechnen? smilie_20 .

Unter gewissen Voraussetzungen können sie subventioniert werden, aber da sind die vorhandenen Mittel immer schnell vergriffen, oder die Subventionen sind an so hohe Standards geknüpft, dass eine Dämmung ohne Subvention günstiger sein kann, als eine subventionierte Dämmung gemäß der Standards.

lifesgood

Beitrag 27.08.2018, 16:26

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lifesgood hat geschrieben:
5 Sterne Croupier hat geschrieben:
2) Werden nicht vorgenommene Dämmungen neuerdings sanktioniert ?

Dass Dämmungen sänktioniert werden, wäre mir neu, mit welcher Strafe müßte man denn da rechnen? smilie_20 .

lifesgood
Hab mal selber gegoogelt und das gefunden:

http://www.enev-online.com/enev_praxish ... rsicht.htm

Der Bußgeld Katalog macht richtig Angst für das Klima bald unter der Brücke schlafen zu müssen.
Zuletzt geändert von 5 Sterne Croupier am 28.08.2018, 11:26, insgesamt 2-mal geändert.

Beitrag 27.08.2018, 16:35

lifesgood
Heizungsanlagen, die 30 Jahre alt sind muss man im Vermietungsbereich erneuern, unabhängig davon, ob die noch gut sind und/oder noch vernünftige Verbrauchswerte haben.

Ich hab gerade die letzten Wochen in zwei 4-Familienhäusern die Heizungsanlagen aus diesem Grund durch Brennwertheizungen ersetzt. Die Anlagen waren top in Schuß und der Verbrauch der Häuser war eher günstig.

lifesgood

Beitrag 31.08.2018, 11:43


Beitrag 01.09.2018, 06:32

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goldmoney
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5 Sterne Croupier hat geschrieben:1) BREXIT (Bankenplatz London verliert an Frankfurt gewinnt, da Sitz der EZB)
2) Nachfrage nach Wohnungen und Häusern für die Immigranten
3) Günstige beinahe kostenlose Hypothekendarlehen
4) Bauvorschriften für Klimaschutz
5) Mietpreisbremse treibt Mieten und damit Immopreise zusätzlich nach oben


Für Vermietungen ist Frankfurt aber für mich ungeeignet, da Banker sich den Kauf der eigenen Immobilie auf absehbare Zeit in diesem Zentrum noch leisten können werden.
Fortsetzung aus dem Aktienblase Faden


2 - stimmt nur bedingt für Frankfurt, und überhaupt nicht für diese Preisklasse
3 - ist natürlich die Hauptursache bzw die logische Folge der verfehlten Geldpolitik

4 - Die Bauvorschriften für Klimaschutz sind gar nicht so schlimm. Heute kann man sie mit 36 Poroton ohne Dämmung und Einfachverglasung
erfüllen. Die Heizungsanlagen sind eher günstig.
Dass viele Bauherren auf Sprüche von Baufirmen hereinfallen, ist ne andere Geschichte.

5 - Das verstehe ich überhaupt nicht. Die Mietpreisbremse wirkt überhaupt nicht. Schon gar nicht auf Neubauten.

Warum soll Frankfurt für Vermietung ungeeignet sein? Die Region boomt! Es ist eher so, dass der Markt leergefegt ist. Mann kann nur noch völlig überteuert kaufen. Zumindest unter bisherigen Maßstäben betrachtet.

Genau das war mein Punkt. Möglicherweise sind diese Maßstäbe überholt und internationale Metropolenpreise die Zukunft ( teilweise schon Gegenwart).
"I guarantee freedom of speech. But I cannot guarantee freedom after speech"
Idi Amin

Beitrag 03.09.2018, 09:38

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VfL Bochum 1848
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