Zeit zum Immobilienkauf

[Sapnovela]

...
Wir hatten aber auch einen Steuerberater in der Runde.

Und der hat zu mir, fast wörtlich, gesagt:

das du dein Haus Schuldenfrei gemacht hast und nun auch noch die Grundschuld austragen lässt ist einfach nur dumm! Aber, du bist halt, ein guter Bürger!

Im weiteren Gesprächsverlauf wollte ich seine Gründe für diese Bemerkung erfragen.
Der Tenor seiner Antworten war:

Die Zensus Abfrage vor zwei Jahren war erst der Anfang.
Er vermutet, ab ca. 2014, eine ähnlich gelagerte Abfrage zu den Vermögensverhältnissen.
Er vermutet, dass in dieser „Abfrage“ alle Vermögen, inkl. evtl. Schulden darauf, abgefragt werden.
Er glaubt, das Schulden gegen Eigentum aufgerechnet werden.
Er sagt, das das verschweigen von EM Besitz (bei einer solchen Abfrage) eine Straftat darstellen wird. (Wenn auch schwer zu beweisen)

Soll also heißen, dass ich dumm gehandelt habe, meine eigene Immobilie, so schnell, Schuldenfrei gemacht zu haben.

Kategorie (alkoholisierter ?) Dummschwätzer würde ich vermuten... Eine eingetragene Grundschuld hat NULL mit Deinen Vermögensverhältnissen zu tun. Daher ist es richtig gewesen sie zu tilgen. Was hast Du davon, dass irgendjemand im Zweifelsfall Zugriff auf Dein Haus hat? Bei den Besizverhältnissen von Immobilien zählt was im Grundbuch steht... es soll ja vorkommen, dass Banken vom Markt verschwinden, dass rennst Du ewig hinter irgendwelchen schon geschredderten Unterlagen her mit denen Du belegen kannst, dass Du die Schulden schon bezahlt hast. Wer weiß... vielleicht haben Dich dann Lone Star & Co schon aus dem Haus geworfen? Nein, Du hast in dieser Sache alles richtig gemacht!

Die einfache Anrechnung einer Grundschuld auf ein anderweitges (Immoblilen, EM, Geld-) Vermögen ist viel zu sehr auf Lieschen-Müller-Niveau gedacht, um real umgesetzt zu werden. Für das Vermögen zählt der reale Schuldenstand, nicht ein Grundbucheintrag.

Sollten sich die politischen Mehrheiten so verändern, dass es eine neue Vermögenssteuer geben wird, wird es sicher Freibeträge in nicht unerheblicher Höhe geben. Das DIW hat in seiner am 17. OKTOBER 2012 veröffentlichen Berechnung 2 Millionen Euro angenommen. Damit wären nur noch 0,2 Prozent der Bevölkerung betroffen und die Steuer wäre als Neid-Steuer mit den geeigneten politischen Mehrheiten umsetzbar.
http://www.diw.de/documents/publikation ... 2-42-3.pdf

/sap

[Ginsterkatze]

Cash kaufen oder gar nicht!
Wer es anders macht,besitzt das Objekt nicht.
Besitzer ist die Bank,sonst keiner!
Ein grösseres finanzielles Problem und man sitzt auf der Strasse.
Zwangsversteigerung!Im Umfeld schon mehr als einige Male gesehen.

Eine Chance sehr günstig zu Wohneigentum zu kommen.
Ob die Vorbesitzer(auf dem Papier)dadurch ins Unglück stürzen muss einem
egal sein.Selber Schuld wer sich alles schönrechnet und verliert.

Immokauf sollte mit dem negativsten Szenario berechnet gesehen werden!
Wenn die Rechnung nicht klappt,Finger weg!So und nicht anders!

Aber,jeder ist seines "Unglücks"Schmied.

[hemdensuse]

Atze schreibt die Äußerungen eines Steuerberaters?
Schulden werden bei Einführung einer Vermögenssteuer immer gegengerechnet.Somit erhält jeder
Bürger ersteinmal einen Fragebogen von seinem Finanzamt um seinen Bestand zu ermitteln.(wird dann
alle 2-3 Jahre wiederholt).Um sich bei der Vermögenssteuer klein zu rechnen würde ich niemals Kredite
bei einer Bank aufnehmen.Da gibt es sicher intelligentere Möglichkeiten und einen anderen Steuerberater
als den von Atze erwähnten.Diese lausige Schönrechnerei von den einschlägigen Berufsständen der
Immobilienbranche sind manchmal schon unerträglich.Durch Mieteinnahmen und Steuerersparnis trägt
sich die Immobilie selbst?Also her mit den Bankkrediten.Damit werden dann die nächsten Zwangsversteigerungs
termine der Amtsgerichte gefüllt.Ich habe auch noch nicht erlebt das eine Bank einen größeren Kredit
ohne Nachweis der Verwendung zur freien Verfügung stellt.(Beleihung von schuldenfreien Immobilien).
Ich lasse mich da gern eines besseren belehren.Wenn schon Immobilien dann sollte man so solvent sein
das man das zum größtem Teil (75-80%)selber stemmen kann.

[Datenreisender]

Cash kaufen oder gar nicht!
Wer es anders macht,besitzt das Objekt nicht.
Besitzer ist die Bank,sonst keiner!

Kennst Du den Unterschied zwischen Eigentum und Besitz?

[Sapnovela]

Cash kaufen oder gar nicht!
Wer es anders macht,besitzt das Objekt nicht.
Besitzer ist die Bank,sonst keiner!

Kennst Du den Unterschied zwischen Eigentum und Besitz?

Wohl ehr nicht... dabei ist es so einfach... der Besitzer sitzt drauf

[K]

Wohl ehr nicht... dabei ist es so einfach... der Besitzer sitzt drauf

. . . und der Eigentümer sollte eigentlich drauf sitzen.

[Ladon]

... außer er vermietet's

[lifesgood]

... das ist mal wieder typisches Steuerberatergequatsche.

Wenn Du ein Haus beleihst und was Anderes dafür kaufst, hast Du zwar einerseits Schulden, aber andererseits steigt die Habenseite auch entsprechend, so dass der Saldo gleich bleibt.

Ich gehe einfach mal davon aus, dass wir alle steuerehrlich sind und alle Vermögenswerte angeben, würden .

Also kein Vorteil, aber der Nachteil, dass man danach Zinsen bezahlen darf.

Ich kann da keine Dummheit Deinerseits erkennen.

lifesgood

Ach ja, unser Steuerberater sagt auch immer, dass unsere Eigenkapitalrendite etwas schwach ist. Ob´s wohl daran liegt, dass wir kein Fremdkapital in der Fa. haben?

Hätten wir 50% Fremdkapital in der Fa., würden wir wegen der Zinsen zwar weniger verdienen, aber unsere Eigenkapitalrendite wäre besser. Das ist Steuerberaterlogik

[Bumerang]

... das ist mal wieder typisches Steuerberatergequatsche.

...

Hätten wir 50% Fremdkapital in der Fa., würden wir wegen der Zinsen zwar weniger verdienen, aber unsere Eigenkapitalrendite wäre besser. Das ist Steuerberaterlogik

Beim Wort Steuerersparnis werden hierzulande 8 von 10 Investoren feucht. Nachrechnen müssen sie nicht, das "weißt man einfach". Schulden reduzieren die Steuern. Den Gewinn auch, aber das ist egal ...

[Datenreisender]

Expertenstudie
Gebäudesanierung wird Armut nach sich ziehen

Nach einer Studie wird die von der Regierung geplante Gebäudesanierung private und öffentliche Haushalte überfordern. Hier könne die Energiewende zum Armutsrisiko werden.

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/fru ... 46205.html

[lifesgood]

... so wird es wohl sein.

Zudem wird es die Wohnungsnot weiter anheizen, denn so mancher Vermieter wird mit sehr spitzem Bleistift rechnen, wie lange er vermieten muss, um diese Kosten wieder drin zu haben.

Je nach persönlicher Situation, dürfte sich der eine oder andere Vermieter (gerade in strukturschwachen Gebieten mit niedrigen Mietpreisen, wo die Sanierung aber dasselbe kostet) im Zweifelsfall dafür entscheiden, das Haus einfach leerstehen zu lassen.

Schöne Aussichten ... nach leerstehenden Geschäften im Kernbezirk kleiner und mittelgroßer Städte, dann noch verfallene Häuser im Wohnbereich.

lifesgood

[Goldhamster79]

Eine Detroitisierung halte ich ebenfalls für möglich, gerade in Regionen niedrigerer qm-Mieten, je nachdem wie weit der Irrsinn des Zentralkommitees für Immobilienbevormundung noch gehen wird...

[Silberpfeil]

Bevor man sich mit der Tilgung alles schön rechnet, sollte man die Rechnung mit Volltilgung machen und sich überlegen, ob diese Summe auf die angesetzte Zeit zu Stämmen ist!

z.B. 200.000 €

ca. 1900,- monatlich bei 10 Jahren Laufzeit
ca. 1400,- monatlich bei 15 Jahren Laufzeit
ca. 1100,- monatlich bei 20 Jahren Laufzeit

Das muss man sicher auf diese Zeit übrig haben! Ob alleine oder in der Ehe, Job oder Arbeitslos...

Wenn man überlegt, dass man vor einigen Jahren noch einiges monatlich mehr zahlen musste, ist es natürlich jetzt verführerisch den Kredit aufzunehmen. Andererseits waren die Immobilienpreise niedriger...

Ich kenne Leute die haben sich sowas mit 1% Tilgung schön rechnen lassen! 600 Euro das können sie sich doch leisten (besser als Miete und es ist ihr Eigenheim und die Zinsen sind niedrig wie nie zuvor). Dass nach 15 Jahren dort immer noch 160.000 Restschuld steht, raffen manche nicht wirklich (ich denke mal bei den Ammi's geht das noch besser, die denken ja nicht in solchen Zeitfenstern)... Evtl. sind nach der langen Zeit die Zinsen auch wieder höher und man kommt in die Schuldenfalle!

Ich will es keinem ausreden Eigentum zu erwerben, aber man sollte sich die richtigen Zahlen vor Augen halten und dann das Risiko abwägen!

hier kann man das schön nachrechnen:

http://www.testsieger-bauzinsen.de/bauzinsen-vergleich/

[smilelover]

Da kommt man heim und der Faden ist gesperrt. Es tut mir leid, aber ein wichtiger Punkt muss meinem Kenntnisstand nach korrigiert werden, ich machs auch kurz und mit WIKI.


Der Titel war: Sind Immobilien noch sicher?

Die Frage im Post von Goldistan

Was passiert in Deutschland eigentlich mit einem laufenden Kredit für ein Haus, wenn es nach einer Blase zur Neubewertung des Hauses durch die Bank kommt, das Haus aber noch mit höherem Außenstand als der neue Wert ungetilgt ist?

Also z.B. Hauskauf zu 1 Mio, Eigenkapital nur 100.000 während der Blase (wie jetzt).

Blase platzt, Bank bewertet Haus mit 800.000. Der Häuslekäufer hat aber noch 850.000 offen, also 50.000 mehr Schulden, als das Ding überhaupt besichert ist nach neuem Marktwert.

Kann die Bank den Kredit kündigen oder den Schuldner zur schnelleren Zahlung oder Zahlung in höheren Raten verpflichten?

Edit 3 (sorry): Bevor nun jemand auf die Idee kommt den Unterpunkt Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist (außerordentliche Kündigung) aus der Wikipedia zu zitieren: "wenn eine wesentliche Verschlechterung der Werthaltigkeit einer Sicherheit eintritt" (§490 BGB). Wichtig ist hier, dass nicht vom WERT gesprochen wird, sondern von der WERTHALTIGKEIT. Das ist wichtig. Denn die Werthaltigkeit beeinflusst der Kreditnehmer aktiv. Z.B. wenn er das Gebäude nicht ordentlich unterhält und Schimmelschäden freien Lauf lässt. Also es reicht hier NICHT, wenn die Immobilie z.B. am Markt einfach an Wert verliert, weil eine Blase platzt.

Imho stimmt das so nicht. Zusammen mit dem KWG (Kreditwesengesetz) und den MaRisk (http://www.bundesbank.de/Redaktion/DE/S ... _2012.html)
muss die die Bank folgende Bestimmungen einhalten


http://de.wikipedia.org/wiki/Sicherheitenbewertung

Die Mindestanforderungen an das Risikomanagement

Die Mindestanforderungen an das Risikomanagement (BA) der Kreditinstitute (Rundschreiben 11/2010 (BA) - kurz MaRisk) beschreiben Mindestanforderungen zur Begrenzung der Risiken aus dem Kreditgeschäft unter Berücksichtigung von Art und Umfang des Kreditgeschäftes. Die MaRisk definieren u.a. organisatorische Anforderungen an Banken, die an die Hereinnahme, Bearbeitung und laufende Überwachung von Kreditsicherheiten und für deren Bewertung gestellt werden.

Abschnitt 6
Überprüfung der Beleihungswertermittlung
Die Bewertung von Grundschulden auf Wohn- oder Gewerbeimmobilien erfolgt mindestens alle 3 Jahre (Wohnimmobilien), während Gewerbeimmobilien mindestens jährlich zu bewerten sind (§ 20a Abs. 6 KWG).

http://www.gesetze-im-internet.de/belwe ... 00006.html

§ 26 Überprüfung der Grundlagen der Beleihungswertermittlung
(1) Bestehen Anhaltspunkte, dass sich die Grundlagen der Beleihungswertermittlung nicht nur unerheblich verschlechtert haben, sind diese zu überprüfen. Dies gilt insbesondere dann, wenn das allgemeine Preisniveau auf dem jeweiligen regionalen Immobilienmarkt in einem die Sicherheit der Beleihung gefährdenden Umfang gesunken ist. Sofern es sich nicht um eigengenutzte Wohnimmobilien handelt, ist eine Überprüfung auch dann vorzunehmen, wenn die auf dem Beleihungsobjekt abgesicherte Forderung einen wesentlichen Leistungsrückstand von mindestens 90 Tagen aufweist. Der Beleihungswert ist bei Bedarf zu mindern.
(2) Soweit nach anderen Vorschriften eine weitergehende Verpflichtung zur Überprüfung des Beleihungswerts besteht, bleibt diese unberührt.

[IrresDing]

Hallo smilelover,

ich habe es heute nochmal nachgelesen und ich muss sagen, dass ich mich geirrt habe. Ich hätte felsenfest geschworen, dass ich das mal genau so lernen musste. Aber da sieht man mal, wie man manche Sachen mit der Zeit dreht. Es stimmt, es gilt dass die Bank den Kredit kündigen kann, fällt der Beleihungswert unter die Restschuld und der Kreditnehmer kann keine weiteren Sicherheiten einbringen. Sorry für das.

[Teile gelöscht]

Edit: Eben schrieb mir ein netter Nutzer, dass es ggf. auch ein Fehler vom System sein könnte. Maybe. Ich kläre das per PN. Daher hab ich den Beitrag hier editiert.

LG

[smilelover]

Das war auch mal anders. Die gegenseitige Absicherung hat sich quasi im Lauf der Jahre hochgeschaukelt, Verbraucherschutz vor den sogenannten „Schrottimmobilien“ auf der einen Seite und angezogene Kreditbedingungen auf der anderen Seite.

Ich möchte auch niemandem den Immobilientraum vermiesen, sondern wirklich zur Wachsamkeit mahnen, gerade weil die meisten Immobilienkäufer sehr im Immobilientraum hängen und ihrem Banker immer noch blind vertrauen.

Die Berechnungen der Banken mit niedriger Eigenkapitalquote sind reine Augenwischerei, genau wie meistens bei der Beratung nicht auf die Höhe der Restschuld nach der ersten Darlehenslaufzeit und die Anschlussfinanzierung eingegangen wird.

Da braucht nur ein Steinchen rausbrechen (vorübergehende Arbeitslosigkeit, Lohnkürzungen, Krankheit über die Lohnfortzahlungszeit mit vermindertem Krankengeld hinaus, usw.) und die Belastungsgrenze soll herabgesetzt oder das Darlehen gestreckt werden, und schon kann die Restschuld und der Beleihungswert nicht mehr zusammenpassen. Noch schlimmer, wenn die Bank das Darlehen weiterverkauft und der neue Kreditgeber schlechter bewertet.

Genau wie Du sagst, ungeheuer wichtig ist in so einem Fall jemand, der mit zusätzlichen Sicherheiten aushelfen kann oder bürgt, meistens Familie.



P.S: PN'S von mir vom September sind auch weg, und heute kann ich keine Vorschau aufrufen, nur Texte direkt absenden.Ich vermute außerdem so manchen hier in München auf der Edelmetallmesse.

[Panda K-Fu]

Hallo Mods,

ihr habt aus irgendeinem Grund den Thread "Sind Immobilien noch sicher?" gesperrt, obwohl in dem sehr sachlich, informativ und manchmal kontrovers diskutiert wurde.
Schade, da das Wissen von einigen wenigen Kennern der Branche sehr gut und strukturiert dargestellt wurde.
An dieser Stelle möchte ich mich bei allen Usern, die den Thread pflegten bedanken, besonders aber bei @smilelover, @IrresDing und @herakles.

[Sinjawski]

Panda K-Fu, Dein Aufruf hat gewirkt, daher auch von mir noch einmal ein Kommentar.
Ueber die Risiken wurde ja viel geschrieben, sehe ich ja auch so.
Aber was man noch leicht vergisst, ist dass eine Immobilienrendite (ob monetaer bei vermieteten Objekten oder rechnerisch bei selbstgenutzten Objekten) von vielleicht 2 - 3 %
- vor 5 oder 10 Jahren ja durchaus traurig ausgesehen hat, und man leichten Herzens bessere Alternativen ohne Extremrisiko eingehen konnte
- heutzutage aber im Vergleich zu Alternativen Anlagen richtig fett dasteht

Die Rechnung faellt sicher jedesmal anders aus, Eigenanteil, Fremdfinanzierung, gestiegene Kauf- und Nebenkosten, aber dagegen stehen aktuell auf 10 Jahre festschreibbare niedrige Kreditzinsen, die man bei Fremdvermietung steuerlich anrechnen kann, und wie gesagt, eine Rendite, die auch im niedrigen 1-stelligen Bereich noch konkurrenzfaehig (im vergleich zu "sicheren" Anlagen) aussieht, und bei dem, der konservativ rechnet und sich nicht uebernimmt, und auch schlechte Zeiten ohne Zwangsverkauf uebersteht, einen Totalverlust ausschliessen sollte. Vielleicht ist also heute das Risiko leicht hoeher, als vor 10 Jahren, aber die Vergleichsrendite eben auch. Und besser als mit Festgeld faehrt man da dann ja schon.

Dies im Gegensatz zu den jahrelang angepriesenen und doch so bequemen Immobilienfonds, wo doch zuletzt viele heftigste Verluste verbuchen mussten.

Fuer mich persoenlich gilt aber: "Fremdvermietung: lieber nicht..."

[smilelover]

Wie Du sagst, kommt immer drauf an. Günstig ist es gerade, aber Fehler kann man viele machen, zu groß, zu "schick" gebaut, aber nicht praktikabel, und so weiter. Dazu kommt vor allem, dass man ziemlich sicher sein muss, dass man in den nächsten 10 Jahren seine Brötchen auch immer noch dort vor Ort verdienen kann.

Das ist heutzutage alles andere als selbstverständlich, und was dann? Die Wochenendpendler mit Familie nehmen zu, denn Firmen schließen oder verlegen die Niederlassungen, oder die nächsthöhere Karrierestufe im Konzern gibt es nur in der Zentrale, hunderte Kilometer weit weg.

Noch schlimmer, man bekommt DAS Angebot an sich von der Konkurrenz, aber drei Bundesländer weiter, und was dann?

Fuer mich persoenlich gilt aber: "Fremdvermietung: lieber nicht..."

Wer mehr zu investieren hat, ungefähr ab einer dreiviertel Million aufwärts, kann sich auf Gewerbeobjekte verlegen, da hat man mit der Vermietung keine Probleme, bei Nichtzahlung der Miete fliegen die Firmen einfach raus. Wer in einem guten Wirtschaftsumfeld (so wie bei uns hier um Stuttgart herum) vermietet, braucht sich über Leerstand keine Sorgen machen.

Da kann man auch in Zwangsversteigerungen kaufen, es gibt viele Gebäude aus den späten Neunzigern gerade auf dem Markt, damals waren die Finanzierungskosten hoch, man hat noch sehr solide und damit teuer gebaut, die Objekte sind noch nicht zu alt, aber durch die vergleichsweise hohen Baukosten von damals sind nun einige pleite gegangen, auch weil die Betriebe sich nicht an neue technische Entwicklungen anpassen konnten da das Kapital im Gebäude gebunden war.

[TimmThaler]

Wer in eigengenutzte Wohnimmobilien JETZT investieren will, sollte das nur in ausgesuchten Lagen tun, die sich im Wesentlichen in 5 Städten befinden: Berlin innerstädtisch, München, Hamburg, Frankfurt/Main, Stuttgart (vielleicht noch Köln, in Teilbereichen)
Dort allerdings ist es mittlerweile auch entsprechend teuer. Aber wer Eigentum z.B. in Nordhessen erwirbt oder in Ostdeutschland, dem ist nicht zu helfen, es sei denn er schießt eine Immobilie deutlich unter Verkehrswert, weil sich der Verkäufer in einer Zwangslage befindet, also kurzfristig verkaufen MUSS.

Eigentum empfiehlt sich nur, wenn man langfristig (>10 Jahre) sicher weiß, dort zu verbleiben, denn die Transaktionskosten, insbesondere die von gierigen Bundesländern inzwischen kontinuierlich hochgeschraubte Grunderwerbsteuer (Berlin vorweg, demnächst 6%!) und die Maklerabzocke mit 7,14% fürs mehr oder weniger Nichtstun drücken die Transaktionskosten in unangenehme Höhen (bis zu 15% alles in allem für eine Rochade, das sind 2-3 Nettojahreskaltmieten).

Nur ordnungsgemäß und kürzlich sanierte oder neu gebaute Immos erwerben! Objekte, die seit 25-35 Jahren keine grundlegende Sanierung gesehen haben sind in der Regel ein perspektivische Sanierungsfall, und deshalb zu meiden, selbst wenn noch so scheinbar günstigte Kaufpreise locken (unter 100.000 für die 3 Zimmerwohnung).

Objekte mit Baujahr 91-98 in Neufünfland sind ein spezieller Fall, damals hat man dank Sonder-AfA die Hütten schnell und zum Teil grauenhaft schludrig hochgezogen, oft ist dort schon erheblicher Instandhaltungs-/Sanierungsstau trotz 'scheinbar' günstigem Herstellungsjahr vor 'erst' 15-22 Jahren.

Und zur Finanzierung: wer nicht 70-80% Eigenkapital in petto hat, sollte die Finger weglassen. Das heißt nicht, dass man nicht bis zu 60% fremdfinanzieren kann bei derzeit günstiger Zinskulisse, aber man muß spätestens zu Ende der ersten Zinsbindung in der Lage sein, vollständig zurückzuzahlen, alles andere ist Harakiri. Kennt ihr die Zinslandschaft in 5 oder 10 Jahren? Ich auch nicht. Aber die vor gut 5 Jahren kenne ich, 5,5% für Baugeld. Bis dann alles zusammenbrach nach Lehman.
Niemand gibt euch aber auch nur einen Hauch von Gewähr dafür, dass Bauzinsen in 5 Jahren nicht bei 5, 6 oder gar 8% stehen.
Also Zinsbindung an Laufzeit anpassen, oder es besser gleich sein lassen mit dem Eigentum.