Immobilienkauf in Inflationsszeiten??!!

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Moderatoren: Ladon, Forum-Team

Beitrag 18.09.2011, 19:41

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Deichgraf
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Achso, die Miete geht für die Zinsen drauf. Na, denn, wenn es denn gerade so pattig aufgeht.
Im allgemeinen sind ab dem 2. Quartal die zu zahlenden Zinsen schon geringer.
Dann beginnt eine konstante Miete bereits Tilgung zu zahlen.

Will ja nicht sagen, dass ich doppelt so lange im Geschäft bin wie du.
Wäre auch falsch. Es fehlen mir noch 3 Jahre daran. (-:

Nochmal ganz klar: Natürlich kann man Mist bauen. Und: Das Geschäft läuft vorne!

Ich kenne selbstverständlich auch genügend Leute, die mit "Steuersparmodellen" kräftig
auf die Nase gefallen sind. Die Buden waren "vorn" einfach zu teuer. (und ein paar andere Sachen)
so was kauft man nicht.
Schlechte Erfahrungen glaube ich ja jedem. So ist es ja nun auch wieder nicht.

Und: "Fehler vermeiden" ist keine Phrase. Es ist nur nicht möglich, in einem nicht konkreten Einzelfall
weiter darauf einzugehen, außer man führt alles an, was sich in allen erdenklichen Einzelfällen als Fehler
herausstellen könnte. -Das wäre wohl ein bisschen viel.
"Fehler vermeiden" sollte man sich immer hinter die Ohren schreiben, wenn es um Geld geht.
Konkreter geht es in diesem Thema leider nicht.

Beitrag 18.09.2011, 19:47

MapleHF
Deichgraf hat geschrieben:Achso, die Miete geht für die Zinsen drauf. Na, denn, wenn es denn gerade so pattig aufgeht.
Im allgemeinen sind ab dem 2. Quartal die zu zahlenden Zinsen schon geringer.
Nur wenn Du tilgst und damit auch das Restdarlehen geringer ist, sinkt auch die Zinslast. Wenn aber die Mietrendite genauso hoch ist wie der Zinssatz, wovon willst Du dann tilgen? Hättest Du mein erstes Posting richtig gelesen, hättest Du erkannt, dass ich von 4% Mietrendite und 4% Zinssatz ausgehe. Bleibt der Steuervorteil von 640 €. Wenn Du nur den zur Tilgung einsetzt, hast Du im nächsten Jahr schon eine um 25,60 € gesunkene Zinsbelastung. Sind dann gut 2 € monatlich weniger Zinsen im 2. Jahr, die man zur Tilgung einsetzen kann.

Und wie gesagt, Leerstand, Renovierung usw. usw. das muss auch alles finanziert werden.

Daher müßtest Du das Geld zur Tilgung aus Deinen anderen Einnahmen nehmen. Und damit bezahlt Dir eben nicht mehr der Mieter die Wohnung, sondern Du selbst, zumindest teilweise q.e.d.

Aber wenn ich schon teilweise die Wohnung selbst bezahle, dann ist es doch sinnvoller, diesen Eigenanteil bereits als Eigenkapital einzubringen, dann spart man sich auch die Zinsen darauf.

Sorry, aber wenn Ignoranz und Rechthaberei die rationalen Fähigkeiten vernebeln, ist für mich keine Diskussionsgrundlage mehr gegeben.

MapleHF

Beitrag 18.09.2011, 20:28

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Deichgraf
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MapleHF hat geschrieben:
Deichgraf hat geschrieben:Achso, die Miete geht für die Zinsen drauf. Na, denn, wenn es denn gerade so pattig aufgeht.
Im allgemeinen sind ab dem 2. Quartal die zu zahlenden Zinsen schon geringer.
Nur wenn Du tilgst und damit auch das Restdarlehen geringer ist, sinkt auch die Zinslast. Wenn aber die Mietrendite genauso hoch ist wie der Zinssatz, wovon willst Du dann tilgen? Hättest Du mein erstes Posting richtig gelesen, hättest Du erkannt, dass ich von 4% Mietrendite und 4% Zinssatz ausgehe. Bleibt der Steuervorteil von 640 €. Wenn Du nur den zur Tilgung einsetzt, hast Du im nächsten Jahr schon eine um 25,60 € gesunkene Zinsbelastung. Sind dann gut 2 € monatlich weniger Zinsen im 2. Jahr, die man zur Tilgung einsetzen kann.

Und wie gesagt, Leerstand, Renovierung usw. usw. das muss auch alles finanziert werden.

Daher müßtest Du das Geld zur Tilgung aus Deinen anderen Einnahmen nehmen. Und damit bezahlt Dir eben nicht mehr der Mieter die Wohnung, sondern Du selbst, zumindest teilweise q.e.d.

Aber wenn ich schon teilweise die Wohnung selbst bezahle, dann ist es doch sinnvoller, diesen Eigenanteil bereits als Eigenkapital einzubringen, dann spart man sich auch die Zinsen darauf.

Sorry, aber wenn Ignoranz und Rechthaberei die rationalen Fähigkeiten vernebeln, ist für mich keine Diskussionsgrundlage mehr gegeben.

MapleHF
Natürlich wird getilgt. Mit 20 Jahren Festzins ist die Bank nicht so scharf darauf, so lange nichts zurückgezahlt zu bekommen. Der Mieter tilgt doch. Die Annuität ist doch konstant.
Es bringt doch nichts, wenn man sich Beispiele zusammenbastelt, in denen alles mies läuft. Nur tatsächlich abgewickelte Geschäfte können als Beispiel dienen. Meine Beispiele resp. Erfahrungen/Ergebnisse sind durchaus positiv, deine anscheinend eher negativ.
Wo ist das Problem?
sind meine "rationalen Fähigkeiten vernebelt", weil es bei mir anders als bei dir richtig gut gelaufen ist in mehr als 35 Jahren?
Natürlich kann man es auch falsch machen.
Muß man aber nicht.

Beitrag 18.09.2011, 20:34

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Deichgraf
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Silberistsoschoen hat geschrieben:Hallo,
wie wärs mit diesem Thema:

wie ist das eigentlich nun mit dem Immobilienkauf auf Kredit in der Hyperinflation/ Inflation??
Ist es sinnvoll oder nicht, wovon hängt es ab??
Plane eigentlich den Hauskauf in den nächsten 1-2 Jahren.
Unabhängig von den Bankzinsen gibt es doch sicher Aspekte die auch eine Rolle spielen. Wer kennt sich damit aus??

MFG silberistsoschoen

Nachdem wir über Frauen in einer Bar in L.A. und rationalen Vernebelungen lesen durften,
mal eine Frag an dich:
Willst du selber drin wohnen oder (baw ?) vermieten?

Beitrag 18.09.2011, 20:38

leo
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Registriert: 08.06.2010, 17:15
Ganz ehrich, für mich sind die Erklärungen und Rechnungen von Maple HF sehr schlüssig und nachvollziehbar. In den Beiträgen vom Deichgrafen und auch beim Rentner liegt mir oft zu viel Selbstdarstellung in der Luft.. sorry, nur meine bescheidene Meinung.

Beitrag 18.09.2011, 20:55

Lafite
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Wow hier wird ja richtig gefightet :wink: Ich glaube aber, so richtig auf einen Nenner werden wir da wohl nie kommen! Es geht ja schon mit der Definition Immobilie los. Der eine denkt an einen Wohnblock in der Großstadt zur Vermietung, der nächste an sein privates Eigenheim, wieder ein Anderer an ein Doppelhaus im Grünen zur Vermietung, einen Bungalow in Costa Rica, zwölf Tiefgaragenstellplätze in New York, eine Gewerbeimmobilie.....
Ich selbst denke bei einer Immobilie an einsame Berghäuser - auch zur Vermietung aber nur wochenweise .... Und wenn die große Krise kommt vermiete ich an flüchtige EM Sammler aus der Großstadt, dann natürlich langfristig... Ich denke auch in Inflationszeiten gibt es sehr gute Immobilien, man darf nur nicht schwarz weiß denken :D Ich für meinen Teil fühle mich jedenfalls Wohl mit dieser Anlageform - was die Krise tatsächlich bringt weiß eh niemand :?
Viele Grüße Lafite

Beitrag 18.09.2011, 22:06

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Deichgraf
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Stimmt. ist immer Definitionsfrage. Ohne konkreten "Fall" ist das so, als ob man die Frage: "Soll ich mir ein anderes Auto kaufen" beantworten soll.

Gute Nacht, alle zusammen....

smilie_03

Beitrag 19.09.2011, 00:09

Ratatoeskr
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MapleHF hat geschrieben: Daher müßtest Du das Geld zur Tilgung aus Deinen anderen Einnahmen nehmen. Und damit bezahlt Dir eben nicht mehr der Mieter die Wohnung, sondern Du selbst, zumindest teilweise q.e.d.

Aber wenn ich schon teilweise die Wohnung selbst bezahle, dann ist es doch sinnvoller, diesen Eigenanteil bereits als Eigenkapital einzubringen, dann spart man sich auch die Zinsen darauf.

Eigenkapital ist wahrscheinlich meist die sinnvollste Strategie, aber sicherlich auch nicht immer bei jedem ausreichend vorhanden.

Du würdest also für den Fall, dass man eine vermietete Wohnung teilweise aus anderen Einnahmen selbst bezahlen muss, dazu raten, zunächst so viel Eigenkapital z.B. anzusparen, dass die Einnahmen aus der Vermietung dann die Wohnung selbst finanzieren?

Hoffe ich habe das aus Deiner Aussage richtig abgeleitet, wenn nicht korrigiere mich gerne.


Viele Grüße

Beitrag 19.09.2011, 01:26

MapleHF
... ich bin keinesfalls gegen Immobilien, sonst hätte ich nicht welche. Aber ich widerspreche grundsätzlich der Aussage, dass sich eine vermietete Immobilie rein durch Mieteinnahmen und Steuervorteil bei einer Finanzierungsquote von 100% finanzieren und vom Mieter bezahlen läßt, wie dies teilweise hier dargestellt wurde.

Wer heute 30% Eigenkapital in eine solche Finanzierung einbringen kann und auch über einen gewissen finanziellen monatlichen Puffer verfügt, den er im Falle eine Leerstandes für die Darlehensrate oder mal für eine Reparatur/Renovierung nutzen kann, ist da sicher besser aufgestellt und geht weniger persönliches Risiko.

Und wenn man diesen monatlichen Puffer bis zum Jahresende nicht benötigt hat, weil die Wohnung mal leerstand oder eine Reparatur/Renovierung nötig war, kann man den Betrag immer noch in eine Sondertilgung investieren.

Ohne monatlichen finanziellen Puffer kann es selbst mit 30% Eigenkapital noch gefährlich werden, wenn z.B. die Wohnung einige Monate leersteht, oder wie es derzeit häufiger geschieht, die Eigentümergemeinschaft eine größere Renovierung (z.B. Wärmedämmung usw.) beschließt, die dann über Sonderumlage finanziert wird. Denn in einem solchen Fall muss man dann, egal ob es gerade in den persönlichen Finanzplan paßt oder nicht, schnell mal ein paar Tausend Euros locker machen. Wenn dann die Finanzierung darauf ausgelegt ist, dass die Mieteinnahmen im Optimalfall gerade so für die Raten reichen und kein finanzieller Spielraum mehr vorhanden ist, muss man sich das Geld anderweitig leihen, wodurch dann das ganze Kartenhaus zusammenfallen kann.

Auch macht es meines Erachtens keinen Sinn, vermietete Immos über einen zu langen Zeitraum zu finanzieren. Ich habe kürzlich eine Wohnung gekauft. Baujahr 1993. Ich weiss nicht ob die Wohnung zu 100% finanziert war oder darunter. Auf jeden Fall war eine Hypothek mit 230.000 DM eingetragen. Der Kaufpreis lag bei 75.000 €, wovon über 72.000 € zur Ablösung des Darlehens verwendet wurden. Da die Verkäufer nicht mehr vermieten, sondern verkaufen wollten, stand die Wohnung von November 2010 bis Juli 2011 leer (wurde zu teuer angeboten). Die Verkäufer mußten weiter die Darlehensraten und auch die Nebenkosten bezahlen. Dafür sind ihnen dann am Schluß 3.000 € übrig geblieben.

Wow, was für ein tolles Geschäft smilie_09

Zu hohe Fremdkapitalquoten bergen zudem die Gefahr, dass im Fall eines Immobilienpreisverfalls die Bank weitere Sicherheiten oder Zahlungen verlangen kann. Ich kann einigen hier nur empfehlen, sich mal genauer zu informieren, was 2008 mit den Immo-Preisen in den USA passiert ist und warum.

Ich hatte ja andernorts schon geschrieben, dass ich bei Sachwerten eher von deflationären Tendenzen ausgehe, wohingegen ich glaube, dass die Lebenshaltungskosten weiter steigen werden.

Eine Finanzierung ohne den Einsatz eigener Mittel, in der Hoffnung die Wohnung vom Mieter bezahlt zu bekommen, wird meines Erachtens in weit über 90% der Fälle scheitern. Die Ausnahme, die die Regel bestätigt, kann es natürlich immer mal geben.

Aber wer seine persönliche Vorsorge auf Glück aufbauen möchte, kann auch ins Casino gehen oder Lotto spielen. Damit muss er wenigstens aufhören, wenn er kein Geld mehr hat. Eine Immobilie kann aber auch noch Kosten verursachen, wenn das eigene Geld schon alle ist ...

Daher meine Kernaussage in zwei Sätze zusammengefaßt: Immobilie ja, wenn es paßt und wenn es finanziell auch dann möglich ist, wenn nicht alles optimal läuft. Ansonsten Finger weg, denn es haben sich schon genug Leute mit Milchmädchen-Optimalfallberechnungen ins Unglück gestürzt, da muss man selbst nicht auch dabei sein.

MapleHF

Beitrag 19.09.2011, 06:29

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Das ganze Maple-Gelaber basiert ausschließlich in der Annahme, Leute ohne Hirn kaufen Uraltimmobilien um die dann mit hohen Kosten gleich Sanieren zu müssen.

Selbstverständlich zu 100% finanziert.

Nunja.......................



Ich denke die Mehrzahl von Immobesitzern mit vernünftigem Eigenkapital schafft beständigen Wert.

Viele mit dem Komfort, statt in einer Mietwohnung im eigenen Häuschen zu wohnen.

Um mal spätesten in der Rente keine Miete mehr bezahlen, bzw. durch Mieteinnahmen etwas mehr Geld in der Tasche zu haben.

Oder bei größerem Bestand ganz davon leben können.


Sicher ist nichts! Gut aber allemal sicherer wie staatliche Renten, von Banken empfohlene Anlagen, Lebensversicherungen........




.
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Beitrag 19.09.2011, 07:45

MapleHF
... Du warst doch derjenige, mit den wunderschönen Musterrechnungen, dass das ohne Eigenkapital geht. Ich habe nur davor gewarnt, das sowas gewaltig in die Hose gehen kann. Aber das Leben ist vermutlich deutlich leichter, wenn man sich heute nicht mehr dran erinnern kann, was man gestern oder vorgestern geschrieben hat.

Nur mal, um Deinen Gedächtnis auf die Sprünge zu helfen:
Rentner hat geschrieben:Rentner hat folgendes geschrieben:

Bleibt eine monatl. Mieteinn. v. 460.--€, 5520.-€ im Jahr.-

Rechnen wir eine Vollfinanzierung mit 5% Zins und 2% Tilgung-ich hoffe so Wahnsinnig finanziert keiner.

Steht bei einem Kredit von 62.000.-€ eine Jahresrate von 4340.-€ --zu 5520.-€ Mieteinnahmen.
Nach Deiner Musterrechnung müßten wir alle Wohnungen mit 100%-Finanzierungen kaufen wie blöd um damit noch unser Einkommen zu erhöhen.

Wir sind hier ein Edelmetallforum und kein Selbstdarstellungsportal für Leute, die sich im Internet aufplustern müssen, weil ihr "real life" vermutlich eher traurig aussieht.

Ich melde mich damit hier ab - die PN an Ladon ist schon raus - wenn einem irgendwo das Umfeld nicht mehr gefällt, ist es besser zu gehen.

MapleHF

Beitrag 19.09.2011, 08:50

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MapleHF hat geschrieben:... Du warst doch derjenige, mit den wunderschönen Musterrechnungen, dass das ohne Eigenkapital geht. Nur mal, um Deinen Gedächtnis auf die Sprünge zu helfen:
Rentner hat geschrieben:Rentner hat folgendes geschrieben:

Bleibt eine monatl. Mieteinn. v. 460.--€, 5520.-€ im Jahr.-

Rechnen wir eine Vollfinanzierung mit 5% Zins und 2% Tilgung-ich hoffe so Wahnsinnig finanziert keiner.

MapleHF

Einfaches lesen hätte dir viel Schreibarbeit erspart.
MapleHF hat geschrieben:... Ich melde mich damit hier ab - die PN an Ladon ist schon raus - wenn einem irgendwo das Umfeld nicht mehr gefällt, ist es besser zu gehen.

MapleHF
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Beitrag 19.09.2011, 09:48

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Ladon
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Nachdem das hier nur noch Angegifte ist, mache ich den Thread erst einmal zu.

Niemand, der hier mitliest, will hören, dass hier Teilnehmer des "Gelabers" bezichtigt werden.
Höflichkeit ist keine Schwäche - Empathie ist keine Dummheit - Moral ist nicht moralinsauer

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